Lakáslízing - Ha kiráz a hideg a hiteltől, de nincs pénzed álmaid otthonára
Lakást vásárolni számtalan módon lehetséges (és itt most tekintsünk el azoktól a véleményektől, amelyek szerint a vásárlás felesleges, inkább bérlakásprogram kéne, stb., stb.). Fizethetjük a teljes vételárat zsebből, kérhetünk kölcsön a rokonoktól, vehetünk fel hitelt számtalan módon, bevonhatunk állami segítséget (amennyiben jogosultak vagyunk rá), és kombinálhatjuk ezeket különféleképpen. Létezik azonban egy olyan opció is, ami eddig inkább a gazdasági élet szereplői előtt volt ismert, ám manapság a lakosság körében is egyre ismertebbé kezd válni. Ez pedig nem más, mint a lakáslízing intézménye. A legfontosabb tudnivalók után részletesen is leírjuk, hogy mi fán terem ez a finanszírozási forma, végül pedig röviden össszefoglaljuk, hogy mikor érheti meg és mikor nem a lízing.
A legfontosabb tudnivalók a lakáslízingről
- A lakáslízing egy ingatlan alapú finanszírozási technika.
- A legfontosabb különbség a hitel és a lízing között, hogy pénzügyi lízing esetén a finanszírozó tulajdonjogot alapít az ingatlanon nem zálogjogot.
- Létezik nyílt végű és zárt végű pénzügyi lízing, valamint visszlízing.
- Az adásvételkor a lízing tárgya (pl. lakás) ugyan a Lízingbe adó tulajdonába kerül, de zárt végű lízing esetén a Lízingbe vevő (ügyfél) megjelenik az ingatlan tulajdoni lapján.
- Az ingatlannal összefüggésben az ügyfél visel minden költséget. (mintha tulajdonos lenne)
- Az ingatlant bérbe adhatom, de csak a Lízingbe adó hozzájárulásával.
- Az ingatlant el is adhatom, de csak a Lízingbe adó egyedi elbírálása után. Az elszámolást követően pedig vagy megkapom a különbözetet, vagy nekem kell megfizetni azt.
A lakáslízingről, ingatlanlízingről bővebben
Miben tér el a lízing a jelzáloghiteltől?
A legfontosabb különbség, hogy pénzügyi lízing esetén a finanszírozó tulajdonjogot alapít az ingatlanon nem zálogjogot. Ezzel együtt zárt végű pénzügyi lízing esetén a lízingbevevő is megjelenik az ingatlan tulajdoni lapján, mert tulajdonjog fenntartással történő eladás ténye kerül a nevére bejegyzésre. Ez biztosítja, hogy a futamidő végén az utolsó törlesztő részlet megfizetése után az ingatlan átírása a lízingbevevő nevére megtörténjen.
Milyen fajtái vannak a lakáslízingnek?
Zárt végű pénzügyi lízingről beszélünk, amikor biztosan a lízingbe vevő (ügyfél), fogja az ingatlan tulajdonjogát a futamidő végén megszerezni.
Nyílt végű pénzügyi lízingről beszélünk, amikor a lízingbe vevő (ügyfél) jogosult a futamidő végén egy 3. személy, mint tulajdonos megjelölésére.
Visszlízingről beszélünk, amikor az ügyfél hitelkiváltási, vagy szabadfelhasználás céljából eladja az ingatlanát a lízingcégnek, majd ugyanettől lízingbeveszi.
Lízing esetén nem lesz az ingatlan a nevemen?
A pénzügyi lízingszerződés célja, hogy legkésőbb a futamidő lejártával, a szerződésben meghatározott feltételek teljesülése esetén a Lízingbe vevő az általa kiválasztott ingatlan -lízingtárgy- tulajdonjogát megszerezze.
Bár az ingatlan az adásvétel következtében a Lízingbe adó tulajdonába kerül, zárt végű pénzügyi lízing esetén a Lízingbe vevő javára a tulajdonjog fenntartással történt eladás ténye az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetésre kerül. Tehát a Lízingbe vevő (ügyfél) megjelenik az ingatlan tulajdoni lapján. Emellett az ügyfél van birtokon belül, így jogosult használatára, bérbeadására, de fizetnie kell az ingatlannal kapcsolatban felmerülő költségeket és terheket is.
A tulajdonjog hogy kerül bejegyzésre a nevünkre a futamidő végén?
Zárt végű pénzügyi lízing (használt lakóingatlan vásárlása,/szabadfelhasználás/hitelkiváltás) esetén a Lízingbevevő javára tulajdonjog fenntartás kerül bejegyzésre a földhivatali nyilvántartásba, így a Lízingbe vevő tulajdonszerzése a Lízingszerződésben rögzített összes fizetési és egyéb feltétel teljesülése esetén automatikusan megtörténik.
Nyílt végű pénzügyi lízing esetén a Lízingbe vevő jogosult harmadik személy tulajdonszerzése tekintetében vevőkijelölésre. Ez alapján történik a tulajdonjog bejegyzése.
Bérbe adhatom a lízingelt ingatlant?
A Lízingbe adó hozzájárulásával igen. Gyakori esete a lízingnek, amikor kifejezetten befektetési (bérbeadási) céllal történik az ingatlan vásárlása.
Mint Lízingbe vevő értékesíthetem a lízingtárgy (fedezeti) ingatlant?
Igen. Szükséges, hogy a Lízingbe vevő az ingatlan értékesítésére irányuló szándékát a Lízingbe adónak bejelentse. Ezt követően egyedi elbírálás után dönt a Lízingbe adó, hogy a Lízingtárgy értékesítéséhez hozzájárul-e. Hozzájárulása esetén az értékesítésből befolyt vételárat a Lízingbe adó a Lízingszerződésből eredő összes tartozásra elszámolja és a fennmaradó többletet elutalja a Lízingbe vevő részére. Tehát a Lízingbe adó, csak a követelés erejéig jogosult a vételárból részesülni.
Mérlegelni kell azonban azt is, hogyha az értékesítésből befolyt összeg a Lízingbe vevő Lízingszerződésből eredő összes tartozását nem fedezi, akkor a Lízingbe vevőt a különbözet erejéig helytállási kötelezettség terheli.
Visszafizethető-e a lízing a futamidő lejárta előtt?
Igen. A lízing hasonlóan a hitelekhez lejárat előtt visszafizethető. Törvényi szabályozás alapján fogyasztóknak (magánszemélyeknek) nyújtott finanszírozás esetén a díj alapesetben az aktuális fennálló tőketartozás (előtörlesztett összeg) 1%-a, illetve meghatározott kivételek esetén 2%-a, és a törlesztés megtehető a finanszírozás devizanemében is.
Mi történik az ingatlannal a Lízingbe vevő (ügyfél) halála esetén?
Az ügyfél elhalálozása esetén a lízingszerződés megszűnik és a szerződésből eredő valamennyi követelés lejárttá és esedékessé válik.
A kialakult gyakorlat az, hogy a lízingtársaság a követelését a hagyatéki eljárásban hitelezői igényként bejelenti. A hagyatéki eljárás lefolytatását követően a Társaság felveszi a kapcsolatot az igazolt örökössel és lehetőséget ad számára a kötelembe való belépésre, szerződésmódosítás keretében.
Ha az örökös nem kíván a kötelembe belépni, akkor a Lízingbe adó által a hagyatéki eljárásban hitelezői igényként bejelentett követelésekért a hagyaték erejéig, mint az örökhagyó jogutódja, felelősséggel tartozik. Ezzel együtt, amennyiben az ingatlan értéke meghaladja a követelés értékét, úgy az értékesítés és elszámolási különbözet az örökösöket illeti meg.
Mi történik az ingatlannal, ha a Lízingbe adó (lízingcég) csődöt jelent?
A bíróság a felszámolási eljárás lefolytatására felszámolót rendel ki, aki felméri a gazdálkodó szervezet vagyonát és a vele szemben támasztott követeléseket. A felszámoló az eljárás alatt köteles gondoskodni az adós vagyonának megóvásáról, megőrzéséről. Az adós követeléseit esedékességkor behatja, igényeit érvényesíti és vagyonát értékesíti.
A törvény értelmében a felszámoló jogosult a lízingszerződést ugyan úgy mint a Lízingbe adó felmondani. Ebben az esetben a lízingtárgy visszaadásakor a Lízingbe adóval ugyan úgy mint normál esetekben el kell számolni. A visszavett lízingtárgy visszaadáskori piaci értéke pedig beszámításra kerül az adós gazdálkodó szervezet még meg nem fizetett tőke és kamatfizetési kötelezettségébe.
Ha a felszámoló nem mondja fel a lízingszerződést, és a futamidő letelik a felszámolási eljárás befejezése előtt, akkor a befolyó lízingdíj részletek a felszámolás hatálya alá tartozó vagyon részét képezik, és a Lízingtárgy sem kerül vissza a Lízingbe adó birtokába. A futamidő lejártakor a Lízingbe vevő megszerzi annak tulajdonjogát.
Mikor éri meg lízingelni és mikor nem?
A tulajdonjog miatti kockázati előny miatt lízing esetén szélesebb körben fogadnak el a finanszírozók a fedezetek közül, valamint mindehhez alacsonyabb önerő szükséges. Míg egy 10 milliós ingatlanra bizonyos helyeken a 70%-os hitelbiztosítéki érték 60-70%-a nyújtható, kb. 4,9 millió forint, addig ugyanerre az ingatlanra lízingben 8 millió igényelhető, vagy pótfedezettel akár a teljes bekerülési érték is.
Emellett vásárlási tranzakcióhoz deviza (EUR) forrást jogszabályi kötöttségek miatt csak lízingben lehet igényelni. Tehát ha bérbeadásból, vagy munkavégzésből euró jövedelemmel rendelkezik az igénylő és az euró által biztosított (jelenleg még alacsonyabb) kamatokat akarja fizetni, ez egy jó választás.
Új építésű ingatlanok vásárlása esetén csak nyílt végű lízing igénylése során van lehetőség a finanszírozott rész kamatmentes megfinanszírozására. Tehát ha valaki egy bruttó 10 milliós lakást vesz 80%-os finanszírozási intenzitású hitelre, ott 8 millió után kell kamatokat fizetni, míg lízing esetén 6,3 millió után. Mivel alacsonyabb az adósságszolgálat a törlesztés is jóval alacsonyabb lesz, ráadásul lízingben mindez euró alapon is elérhető.
Magánszemély által eladott 2 éven belüli használatbavételi engedéllyel rendelkező (új) lakás lízingje nem feltétlenül előnyös, mert a magánszemély eladótól áfamentesen szerzett ingatlant a gazdasági társaság lízingbeadónak a hatályos áfa-szabályok alapján adóval (ÁFA) növelten kell lízingbe adnia, ami az ingatlan értékét indokolatlanul megemeli.
Forrás: FHB Ingatlanlízing Zrt.
Érdekel a lakáslízing? Szeretnél megtudni róla többet? Kérdéseiddel hívd nyugodtan a 06-1-461-61-40 -es telefonszámot, ami az FHB Ingatlanlízing szakértőinél csörög, vagy írj levelet, a lizing@fhb.hu e-mail címre.
(x)
