Ez történt a lakásainkkal 2013-ban
2013.12.18. 09:12 I otthonterkep

Ez történt a lakásainkkal 2013-ban

Pontosabban a hazai lakáspiaccal, és annak legfontosabb mutatóival.

„Halottról jól, vagy semmit”, tartja a bölcs mondás. A tanácsot nem megfogadva mi azonban összegezzük a hazai lakáspiac 2013-ra vonatkozó, továbbra is lehangoló teljesítményét, és elkövetjük a lehetetlent azzal, hogy optimizmusra okot adó foszlányokat keresünk a hosszú évek óta korrigáló (értsd: csökkenő) piaci árakban, építésekben és tranzakciókban.

Az idei évre vonatkozó elemzést nem kicsit nehezíti az a tény, hogy a NAV (Nemzeti Adó- és Vámhivatal) adatközlési problémái (információnk szerint informatikai átállásra hivatkoznak) miatt sem a KSH, sem az FHB Lakásárindexe, sem más fizetős ügyfelük nem tudott hozzájutni az első negyedévet követő, használható adatbázishoz. Ez azontúl, hogy nagy érvágás az elemzőknek és a téma iránt érdeklődőknek, komoly visszaesés az elmúlt évek pozitív transzparencianövelő gyakorlatához képest, amit a magánvásárlók mellett a piaci szereplők, és rajtuk keresztül átvitten bárki megszenvedhet. Annyi azonban biztos, hogy ha majd valamikor a jövő év közepe tájékán (optimista esetben) meg is érkeznek a 2013. egészére vonatkozó hivatalos adatok, azok várhatóan nem fognak pozitív sokkot okozni, vagyis nem kell azzal számolnunk, hogy a később megjelenő adatok alapján nem egy összezuhant piac rajzolódik majd elénk, hanem egy virágzó ágazat reménykeltő jövőképe. De hát abból kell főzni, amink van.

Folytatódó áresés

Az immáron 6 éve folyamatosan tartó áresés a 2003-as szintekig vágta vissza lakásárakat. Persze ismerve a lakásárak változását befolyásoló makrogazdasági és szűkebb, ágazati körülményeket, ezen végeredményben semmi csodálkozni való nincs. A sokak által az ördögtől valónak tartott hitelezés a padlón van, ami nélkül pedig érdemi előrelépés az árak és a fejlesztések tekintetében továbbra sem nagyon várható, a gazdaság növekedése finom szólva is mérsékelt, az állami ösztönzők továbbra is elégtelenek a lakosság általános pénzügyi helyzetéhez viszonyítva, és a szubjektívnek tűnő tényezők, mint a jövőkép és a létbiztonság mérhető részének változásai sem kedveznek a lakáspiac fellendülésének. Az árak tekintetében tehát idén is csak ismételni tudjuk magunkat. Volt még lejjebb, lesz még lejjebb.

fhb lakásárindex.png

 

Zuhanó építések

Míg az általános áresésnek vannak a vesztesek mellett nyertesei is, addig az építések számának idén is tovább tartó visszaesésének, a minden zöld foltért aggódó extrém környezetvédők kivételével, nem sokan örülhetnek. A lakásépítési engedélyek száma utoljára 2007 második felében tudott némi érdemi javulást mutatni, ám azóta olyan mértékű visszaesést mért a KSH, hogy az elmúlt néhány évben negyedévről negyedévre döntöttük meg az újabb és újabb történelmi mélypontokat. Olyannyira megrázó a helyzet, hogy a kitartó csökkenés eredménye az lett, hogy 2013-ban csoda lesz, ha eléri a 6-7 ezret a használatba vett lakások száma. Az összehasonlítás kedvéért, ez a mutató egy évvel ezelőtt, 2012-ben, még éppen hogy, de 10 ezer darab felett járt, míg 2008-ban közel 37 ezer, vagyis a hatszorosa! az ideinek. A jövőbeli használatba vételek (vagyis elkészült új lakások) számát azonban determinálja a jelenben kiadott építési engedélyek mutatója. Ám meglepő vagy sem, de ezen a területen is hasonló tendenciák mutatkoznak, így könnyen előre vetíthető, hogy jövőre is folytatódik a visszaesés. Szó mi szó, a lakásépítési piac várhatóan jövőre sem teljesít majd jobban.

ép_eng.png

 

Stagnáló tranzakciószám

A NAV-os adatbázis, így a hivatalos KSH jelentések hiányában jelenleg az egyetlen támaszt a Duna House havonta megjelenő, saját értékesítési statisztikából kalkulált mutatója jelenti az éves hazai lakás tranzakciószám becslésére. A 2013 novemberéig meglévő adatbázis alapján azt lehet kalkulálni, hogy a válság első teljes évétől, 2009-től kezdve megszokott, 80-90 ezer darab körüli adásvételt fognak regisztrálni idén is, ám ennek a mutatónak a hivatalos közlésére is még várhatunk jó pár hónapig. Itt legalább nem látványos esés, hanem inkább csak stagnálás látható. Mindenesetre most már kezd egyértelműsödni, hogy Magyarországon évente ennyi, vagyis 80-90 ezer, jellemzően (70-80%) élethelyzet-változásból történő (első lakás vásárlás, költözés), illetve nem kis mértékben (20-30%) befektetési célú adásvételre van kalibrálva a piac, ami lényegében függetlennek tűnik az egyéb változásoktól, tényezőktől.

tranzakció.png

 

Akik örülhetnek

Nem sokan vannak azok, akik profitálnak a jelenlegi helyzetből, ám az első lakásukat vásárlók továbbra is szerencsések közé tartoznak. Az FHB Lakásárindexének „Hány hónap munka egy négyzetméter lakás?” mutatójában egyre biztatóbb értékek jelennek meg, köszönhetően az átlagos bérek lassú, de stabil növekedésének, illetve  a lakásárak kevésbé lassú, de szintén stabil zuhanásának. Az első lakásvásárlók mellett persze a befektetési szándékkal, jellemzően kisebb alapterületű lakások megvételével és bérbeadásával operáló, illetve a lelakott lakásokat az átlagnál is jóval nyomottabb áron megvásárló, majd azokat felújító és értékesítő, esetleg bérbe adó vállalkozások tekinthetőek nyertesnek. Az utóbbi kategóriába tartozó kisbefektetők azért is lehetnek sikeresek, hiszen az új építésű lakások piacának lassú megszűnésével egyre keresettebbek a viszonylag jó minőségben felújított és beköltözhető lakások, akár vételre, akár bérletre.

városok.png

 

A jövő. Milyen jövő?

Egyes részpiacokat leszámítva, a hazai lakásárak tekintetében továbbra is az áresés és a stagnálás közötti változásra lehet számítani a közeljövőben, hiszen egyelőre semmilyen jel nem mutat arra, hogy a jelenlegi folyamat pozitív irányba vesz fordulatot. Egyetlen halvány esély lehet, bár ezt sem érdemes túlmisztifikálni, mégpedig a „félszocpol” kérdésének véglegesedése, legyen az akár a vásárlókra nézve kedvező, vagy kedvezőtlen, a leglényegesebb érdeme a bizonytalanság felszámolása lehetne. Piaci alapon új lakások továbbra is csak hébe-hóba épülnek majd, az államnak és az önkormányzatoknak továbbra sincs a lakásépítés a fókuszukban, a lakosság pedig érthető módon nem fektet tömegével hitelalapú, hosszú távú befektetést és finanszírozást igénylő vagyontárgyba (még a nemrég meglengetett NHP-hoz (Növekedési Hitelprogram) kapcsolódó magánépítésekre vonatkozó kölcsön lehetőségével együtt sem), pedig most aztán tényleg minden körülmény amelett szól (alacsony kamatok, alacsony árak, alku, növekvő gazdasági kilátások), hogy érdemes lakást vásárolni. Nincs mit szépíteni, a lakáspiac várhatóan sajnos jövőre sem teljesít majd jobban a legfontosabb mutatói tekintetében.

Szerző:

Ditróy Gergely, az Otthontérkép vezető elemzője
ditroyg@otthonterkep.hu

Címkék: elemzés lakáspiac lakásárak