Tisztázzuk az alapterület-kérdést!
2016.06.22. 13:34 I dibig

Tisztázzuk az alapterület-kérdést!

Az FHB Lakásárindex 5 pontban gyűjtötte össze a lakóingatlanok alapterületéről a fontos okosságokat. Mit jelen a bruttó alapterület és mit értünk nettó alapterület alatt? Mekkora egy átlagos lakás Magyarországon? Milyen lakások pörögnek a legjobban? 

1. Bruttó, nettó, hasznos alapterület, most akkor melyik a mérvadó?

Általában a nettó alapterületnek kellene a mérvadónak lenni. A vonatkozó kormányrendelet a szobák és egyéb helyiségek falak nélküli nettó alapterületét a padlótól számított 90 centin rendeli mérni. (Amúgy logikus és ne feltétlenül arra a kényelmi szempontra gondoljunk, hogy így nem kell hajolgatni méricskélés közben, hanem a parketta szegélyléce, vagy a lambéria azért ne csökkentse a méreteket).

Örök klasszikus eladói részről: „de hát a tulajdoni lapon legalább ennyi meg annyi négyzetméterrel kevesebb!” – vevőcsalogató mondat. Ami akár igaz is lehet (valahol valaki valamit elsunnyogott, falak kerültek ki stb.) Ha bármilyen kételyünk van vevőként, akkor ne legyünk restek lemérőszalagozni, avagy egy erre a célra fejlesztett applikációt az okostelefonunkra letöltve még kényelmesebben lemérni a mennyi az annyit.

A bruttó alapterület ugye értelemszerűen a falakkal növelt nettó terület. Egy hagyományos építésű és alaprajzú lakásnál ez a nettóhoz képest 15-20 százalékkal nagyobb területet ad ki.

A hasznos alapterület például a CSOK-kedvezmény igénylése esetén fontos. Ekkor a nettó alapterületből ki kell vonni az 1 méter 90 centi alatti belmagasságú részeit a lakásnak (jellemzően a beépített tetőtereknél, lépcső alatti tereknél tipikus ferde falsíkot).

Emellett a hirdetésekben a teraszt, lodzsát, stb. szokásjogi alapon is jellemzően beszámítják az alapterületbe. Az erkély, terasz területének huszonöt százalékát szokásos a lakás méretéhez hozzáadni. A balkon és az alulról-felülről és három oldaláról biztosan zárt loggia esetében pedig 50 százalékot számítanak fel. Földszinti terasz esetén 10-30 százalékos területi beszámítás a szokásos.

A részben a talajszint alatti, de még normál méretű nyílászárókkal rendelkező szuterént 60-75 százalékban, az önálló helyiségként kialakított galériát (rögzített szerkezetű, a meglévő tartószerkezethez erősített) 40-50 százalékban, míg a nyitott galériát négyzetméterenként minimális, 5-10 százalékos értéknövelő beruházásként szokás beszámítani.

DE! Az ilyesmit (pláne ha nem 1-2 négyzetméterről van szó) potenciális vevőként érdeklődve azért colostokkal (vagy persze bárhogy másképp pontosan lemérve) a kezünkben tisztázzuk: pontosan mit milyen méreten számítottak be.

Galériás lakás a VI. kerületben

További képekért és a teljes hirdetésért kattints a fotóra!

andrassy_ut_elado_lakas_1.jpg

 

2. Mekkora az átlagos méretű magyarországi lakásingatlan?

A 2011-es népszámlálási adatok szerint 77 négyzetméteres.

A nagyobb városokban az egy lakóingatlanra jutó átlagos alapterület jóval alacsonyabb, mint az országos érték. Ennek oka természetesen az, hogy ezeken a településeken gyakoribbak a társasházak. Budapesten és a megyeszékhelyeken ezért az átlagos alapterület jócskán elmarad az országos szinttől. A spektrum másik végén az egyéb községek és városok találhatók, ahol túlnyomó részben családi házak alkotják a lakásállományt.

A különbségek különösen jól szemléltethetőek a főváros három részre történő felosztásával. Az egy lakóingatlanra jutó alapterület legalacsonyabb Belső-Pesten (V-IX., XIII. kerület), ahol alig található családi ház, így 57 négyzetméteres átlag jellemzi. A külső-pesti, illetve budai területeken átlagosan 7-8 négyzetméterrel nagyobb az az átlagos alapterület, ami a családi házak magasabb arányának köszönhető. A 2001. és 2011. évi két népszámlálás között eltelt időben az alapterületek valamelyest növekedtek, ennek hátterében az átlagosnál nagyobb otthonok építése, illetve a kisebbek megszűnése állhat. Belső-Pesten a lakásméretek alig változtak, azaz a megújult részeken az állományhoz hasonló lakóingatlanok épültek.

77 négyzetméteres lakás a XI. kerületben

További képekért és a teljes hirdetésért kattints a fotóra!xi_kerulet_elado_lakas_5.jpg

 

3. A kisebb lakások gyorsabban pörögnek

Ezt a közhelyt mindenki szajkózza: jogosan. A statisztikák is igazolják.

A gazdát cserélt otthonok esetében az alapterületek alacsonyabbak az állomány alapterületénél.  Főképp azért, mert a társasházi lakásokat gyakrabban adják-veszik, mint a családi házakat.

Szembetűnő még, hogy Külső-Pest sokkal inkább Belső-Pesttel mutat hasonlóságot ebben az összevetésben, mintsem Budával, ami annak a valószínűségét erősíti, hogy Budán több családi háznál történt tulajdonosváltás, mint Külső-Pesten.

Kislakás a XIII. kerületben

További képekért és a teljes hirdetésért kattints a fotóra!xiii_kerulet_lakas_elado_2.jpg

 

4. Építési telkeknél figyelni kell a beépíthetőségi határokra is!

Családi házaknál a telek és a ház (felépítmények) viszonya is befolyásolhatja az árat. A már említett OTÉK és a helyi önkormányzat hatályos vagy elfogadás előtt álló rendezési terve, városrendezési és építési szabályzata a különböző besorolású övezetekre meghatározhat beépítési korlátozásokat a telek és a felépítmény területének arányára, illetve a ház összes területének (szintterület: az összes építményszint bruttó alapterülete) arányára vonatkozóan is. Emiatt egy olyan telek, amire az érvényes szabályozás nagyobb házat enged építeni, értékesebb lehet.

A nagyobb beépíthetőséget kihasználják az építtetők. Belső-Pest városias helyszínén sokkal nagyobb arányú a beépítettség, mint a külsőbb övezetekben. Budán nagyobb telkekre nagyobb házakat építenek. A legalacsonyabb a beépítettség a legkisebb településekre jellemző.

A beépítettséget azonban nem csak a szabályozás, hanem a keresleti viszonyok is alakítják. Budapest agglomerációjában hasonló szabályozások érvényesülnek, a hányadosok mégis eltérőek. Az agglomeráció drágábbra taksált északnyugati és nyugati szektorában a legmagasabb, 17 százalékos a beépítettsége az átlagosan 791 négyzetméteres telkeknek, míg a másik végletet a délkeleti rész jelenti 11 százalékkal (856 négyzetméteres átlagos telekterülettel).

Építési telek Törökbálinton

További képekért és a teljes hirdetésért kattints a fotóra!

torokbalint_telek_elado.jpg

5. Tévhit, hogy a kisebb lakások fajlagosan (vagyis forint/négyzetméterre bontva) mindig drágábbak

A kis lakások valóban magasabb fajlagos áron kelnek el, mint az 50 négyzetméternél nagyobb alapterületűek. 55 négyzetméter felett azonban újra relatív drágulást látunk, amit több tényező is magyarázhat. Egyrészt, elképzelhető, hogy a relatíve nagyobb lakások előnyösebb fekvésűek, igényesebb kialakítást tesznek lehetővé, meglévő vagy korábbi tulajdonosuk nagyobb ráfordítást  tudott szánni a lakására. Másrészt a kínálati tényezők is magyarázhatják ezt az érdekes jelenséget. A rendszerváltás előtt a nagy lakásokat gyakran kisebbekre szabdalták fel, az ezredforduló után is átlagosan 55 négyzetméternél kisebb lakások épültek, így a nagyobb lakások kínálata továbbra is alacsony.

Akit részletesebben érdekel a téma, elmélyedhet az FHB Index szemléltető grafikonokkal illusztrált értekezésében.

 

100 ezer ingatlan egy helyen! (x)

 

Címlapkép forrása a pexels.com 

 

 

Címkék: eladó alapterület