Az utóbbi időben ismét egyre több ingatlan cserél gazdát, köszönhetően az ingatlanpiac elmúlt időszakban megfigyelhető fellendülésének. Éppen ezért, dr Molnár Edina ingatlanjogász segítségével készítettünk egy összefoglalót, melyben az ingatlan adásvétel témáját járjuk körül.

Egy ingatlan adásvétele roppant komplikált, többszörösen összetett folyamat, melyben mélyrehatóan csakis szakember, vagyis ügyvéd tud segítséget nyújtani. Vannak azonban bizonyos irányelvek, melyekkel laikusként is érdemes tisztában lenni. Mire kell figyelni vevőként és eladóként? dr. Molnár Edina ingatlanjogász segít megválaszolni ezen kérdéseket.

Vevőként…

Vevőként az első dolog, amelyet az ingatlannal kapcsolatban tisztázni kell, hogy milyen annak ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett besorolása, milyen a tulajdonosi szerkezete, illetve hogy terhelt-e. Ezek a legeslegfontosabb információk, melyeket még a vételi szándéknyilatkozat aláírása és a foglaló átadása előtt érdemes feltérképezni. A tulajdoni lap tartalmazza ezeket, tulajdoni lapot pedig az általunk megbízott ügyvédtől kérhetünk.

Ha a tulajdoni lap átrágása után még mindig csillapíthatatlan vágyat érzünk az ingatlan megvásárlása iránt, akkor a következő lépés többnyire a vételi szándéknyilatkozat aláírása, illetve, ezzel egyidejűleg, a foglaló (előleg) átadása. Ebben a szakaszban a legfontosabb a pénzösszeg átadásának módja és körülményei, majd ezt követően a vételár megfizetésének ütemezése. A foglaló (előleg) többnyire a vételár részét képezi. A fennmaradó összeg egyben, részeltekben és hitelből is rendezhető. A leglényegesebb e tekintetben, hogy olyan fizetési határidő(k)ben állapodjunk meg az eladónkkal, amit minden esetben teljesíteni tudunk.

Abban az esetben, ha ingatlanközvetítő jár el a megállapodás során, a foglaló (előleg) többnyire részére kerül átadásra, a mindkét fél által aláírt formanyomtatvány pedig magában foglal minden szükséges tartalmi és formai elemet. Amennyiben azonban az eladó és a vevő közvetlenül egymással szerződik, úgy érdemes megbízott ügyvédünk segítségét kérni. Ha erre nincsen lehetőségünk, legfontosabb, hogy a foglaló (előleg) átadása minden esetben két tanúval ellátott magánokiratba foglalt vételi szándéknyilatkozat aláírásával egyidejűleg történjen, valamint hogy az tartalmazza az adásvétellel kapcsolatos legfontosabb adatokat (felek, ingatlan adatai, vételár, fizetési ütemezés stb.) .

 

A vételi szándéknyilatkozat és a foglaló (előleg) átadása ún. ajánlati kötöttséget eredményez, mely annyit tesz, hogy az eladó a következőkben velünk köteles szerződni. A szándéknyilatkozat aláírását, illetve a foglaló (előleg) átadását követően tehát lehetőleg mihamarabb kössük meg az ingatlan adásvételre vonatkozó végleges adásvételi szerződést.

Szintén a vételárhoz kapcsolódó kardinális kérdés, hogy tulajdonjogunk mely időpontban kerül bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba. A legtöbb esetben ez közvetlenül a teljes vételár megfizetését követően történik, azonban természetesen létrejöhet eltérő megállapodás is a felek között. Fontos tudni, hogy egyes jogainkkal (elidegenítés, megterhelés, stb.) csak akkor tudunk élni, ha a bejegyzés már megtörtént.

Vevőként a következő fontos kérdéskör a birtok átruházása, vagyis hogy mely időpontban léphetünk az általunk megvásárolt ingatlan birtokába. Általában ez a teljes vételár megfizetésével egyidejűleg történik. Itt kiemelten ügyeljünk a közművekkel (illetve esetleges közös költséggel) kapcsolatos fizetési kötelezettségekre, arra, hogy milyen időponttól és milyen mérőállásokkal vesszük át az ingatlant, továbbá igyekezzünk beszerezni a megfelelő biztosítékokat arra vonatkozóan is, hogy az ingatlan tekintetében korábbi közmű- illetve közös költség-tartozás ne álljon fenn.

Eladóként…

A szakértő szerint eladóként a legfontosabb kérdések lényegében a fentiek „inverzét” képezik, vagyis hogy a vételárat az eladó mikor kapja meg, a vevő tulajdonjogát mikor jegyzik be az ingatlan-nyilvántartásba, továbbá, hogy az ingatlan birtokát az eladó mikor adja át vevőjének.

A legtisztább, ha az adásvételi szerződés aláírásakor egy összegben történik a vételár megfizetése. Ekkor a szerződés-kötést követően az ingatlan tulajdonjoga átírásra kerül a vevőre, az ingatlan birtokát pedig átadhatjuk már a szerződés aláírásának napján.

 

Részletfizetés esetén figyeljünk arra, hogy a vevő tulajdonjoga csak azt követően kerüljön bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba, amikor már a teljes vételárat részünkre megfizette.

Amennyiben a vevő a vételárat / hátralékos vételárat bankhitelből finanszírozza, a bank többnyire jelzálogjog bejegyzését kéri valamely ingatlanra, amely az esetek túlnyomó részében praktikusan a hitelből megvásárolt ingatlan.

Ha az eladott ingatlan terhelt volt, akkor általában a vevő által fizetett vételárból történik a teher törlése. Ez azt jelenti, hogy az ezen felüli összeget fogjuk eladóként kézhez kapni, esetleg még rá is kell fizetni, hogy a tartozással kapcsolatban bejegyzett jelzálogjog/elidegenítési és terhelési tilalom (vagy egyéb teher) az ingatlan tulajdoni lapjáról törölhető legyen.

Dr. Molnár Edina tanácsa értelmében eladóként az ingatlan birtokát lehetőleg a teljes vételár megfizetése után adjuk át. Ezzel számos kellemetlenségtől megmenthetjük magunkat, például, ha a vevőnk végül mégsem vagy késve tud fizetni – és a rosszabbik esetben a teljes adásvétel meghiúsul – nem kerülhetünk olyan helyzetbe, hogy sem az ingatlan, sem a vételár nincs a kezünkben.

Egy ingatlan adásvétele sok buktatóval teli folyamat, melyek nagy részét kellő odafigyeléssel ki lehet küszöbölni. Mindenképp érdemes azonban már a kezdetektől megbízható szakember segítségét kérni, így életünk e fontos eseménye nem egy rémálomként, hanem belátható eseménysorként marad meg emlékezetünkben.

 

Címkék: ingatlan ügyvéd adásvétel szerződés gazdasági