A lakáskiadás elképesztő reneszánszát éli most Budapesten és főleg az ország nyugati felében. Az árak száguldanak, a bérlők sorban állnak és egymásra licitálnak. De nem mindegy, hogy hogyan adjuk ki az ingatlanunk. Rövid vagy hosszú távon. Mit kell tudni erről? - Istenes Mária Évával, az Ingatlankiadás Okosan oldal tanácsadójával beszélgettünk, aki rengeteg hasznos információval látott el minket is a lakáskiadással kapcsolatban. Szavazz róla a cikk vége felé, hogy te mit választanál!

Istenes Mária Éva: Természetesen mindkét formának megvannak az előnyei és hátrányai, és fontos, hogy legyünk tisztában a lehetőségekkel, kötelezettségekkel, hogy megnyugtató döntést tudjunk hozni, ehhez nem árt némi önismeretet is gyakorolni. Míg ha bérleményről (amit a köznyelv általában albérletként emleget) beszélünk, amennyiben magánszemélyként magánszemélynek adjuk ki a lakásunkat, adószámra sincs szükségünk, így a rendszeres bérleti díj egy kiszámíthatóbb, biztonságosabb passzív jövedelmet biztosíthat.

Ha sem időnk, sem energiánk nincs a lakásunkkal foglalkozni, akkor mindenképpen ezt a formát ajánljuk a tulajdonosoknak. Szakemberrel ekkor is érdemes egyeztetni, hiszen nem mindegy milyen bérleti szerződést kötünk, mikor van szükségünk közjegyzőre, milyen költségeket számolhatunk el, valamint milyen adókedvezményeket vehetünk igénybe. Ne feledjük, adózási kötelezettségünk mindkét formánál van, de ezek nagy mértékben eltérnek egymástól! Mivel egyre többen döntenek mégis a hosszú távú kiadás mellett, augusztustól nekik is segítünk eligazodni a jogi és adózási kérdésekben.

Amennyiben viszont magánszemélyként rövidtávra szeretnénk kiadni a lakásunkat, egyéni adószámmal kell rendelkeznünk, valamint a helyi jegyzőtől engedélyt is kell kérnünk, hogy egyéb szálláshelyként üzemeltethessük a lakásunkat. Itt még nem áll meg a dolog, mert a tevékenység online-pénztárgép köteles, és havonta vannak adminisztrációs és adózási kötelezettségeink is. Ráadásul több féle adózási formátumok vannak, és akár több százezer forintnyi különbségekről is beszélhetünk éves szinten, ha valaki a tájékozatlansága miatt rossz adónemet választ. Csak ismételni tudom magam, miszerint érdemes mindenképpen adótanácsadó, könyvelő segítségét kérni az eligazodásban.

Valamint idegennyelv-tudást, állandó készenlétet és rugalmasságot is megkövetel a tevékenység végzése. Éppen ezért nem biztos, hogy időben és energiában erre alkalmasak vagyunk. Bár a számok nagyon kecsegtetőek tudnak lenni, számos buktatója van a rövidtávú lakáskiadásnak. Készítettünk egy kalkulátort, ami nagyon népszerű azok körében is, akik még vacillálnak, melyik irányba induljanak. Bármelyik kiadási forma mellett is döntünk, rövid és hosszú távú lakáskiadás előadásainkon minden ingatlantulajdonosnak teljes körű felvilágosítást és segítséget adunk az adózási és egyén kapcsolódó témakörökben. Sokan az ott hallott tapasztalatok és információk után teszik döntik el, hogy melyik irányba is induljanak.

A rövid távú kiadás nagyon kecsegtető anyagi szempontból, de sok veszélyt is rejt. Mik lehetnek ezek? Milyen élő rossz példák vannak?

Valóban sajnos csak kevesen gondolnak bele, hogy mivel is jár egy rövidtávú lakáskiadás. Azon túl, hogy ami elromolhat, az el is fog romlani, tehát érdemes állandó készenlétben lennünk, ha valamit szerelni, pótolni kell. Emellett sajnos számolnunk kell különböző rongálásokkal is, amelynek megtérítését még ha tudjuk is finanszírozni a kaucióból, sokszor néhány óra leforgása alatt kell a hibát elhárítani, hiszen sokszor az új vendég már a küszöbön toporog. Ha az éppen távozó vendég belevizelt a matracba, vagy ittasan tőből kiszakította a biztonsági korlátot, nem biztos, hogy az újabb vendéget tudjuk fogadni még aznap, így a rögtönzött ügyintézés mellett még vendégéjszakákat is bukhatunk. Arról nem is beszélve, hogy sajnos egyre több lakópanasz is érkezik a társasház részéről, hiszen a turisták zöme teljesen más életvitelt folytat, mint egy életvitelszerűen a házban élő tulajdonos/bérlő, így elég hamar ellenszenv tárgyává válhatunk, ami hosszú távon azt eredményezheti, hogy a lakóközösség egy emberként fog fellépni a tevékenység ellen. Arról nem is beszélve, hogy sajnos egyre több csaló él vissza a rendszerben rejlő lehetőségekkel, tehát minden téren érdemes felkészültnek és körültekintőnek lenni.

A bevétel csak az egyik oldal, de sok kiadással is kell számolni. Körülbelül mekkora százalékát kell a lakásra költeni ha rövid vagy hosszú távon adjuk ki?

Míg a hosszú távú lakáskiadásnál a bérlő fizeti a rezsit, és a lakhatása költségeit, értelemszerűen ezek minket terhelnek, ha rövidtávra adjuk ki a lakásunkat. Azaz a tisztítószerek, háztartási eszközök, rezsi, takarítási díjjal is számolnunk kell. Sokan sajnos a saját idejüket nem kalkulálják bele ezekbe a költségekbe, és a nem anyagi kiadásokról akkor nem is beszéltünk. Ilyen lehet egy késve érkező vendég miatt elmulasztott színházi előadás, éjszakai vendégbeengedés, nyaralásról való lemondás, vasárnapi ebéd mellől elrohanás, hogy beengedjük a pótkulccsal a kulcsot elhagyó vendéget. De ezekkel a kiadásokkal könnyen ki tudjuk egészíteni a kalkulátorunkat, és a saját lakásunkra szabva kiszámítani az összes költséget, amivel számolhatunk.

Mi a tendencia a lakáskiadási piacon? Jönnek még folyamatosan az új szerencsevadászok, vagy már kezd telítődni a piac?

Egyértelműen elmondható, hogy az idén volt a boom, s bár évek óta megfigyelhető a konstans növekedés, de az idei évben hatalmasat robbant a piac, szinte a semmiből nőtt ki további 1-2 ezer !!! lakás a már így is telített piacon. Nem csak mi látjuk a szabadon álló lakások számából, hogy a piac telítődik, de az évek óta jelen levő szereplők is sajnos folyamatosan panaszkodnak, hogy érezhetően nem megy olyan jól a biznisz, mint pár éve. Aki most vág bele, az elképzelni sem tudja, hogy pár éve tényleg teljes foglaltsággal, remek áron lehetett eladni a vendégéjszakákat, és sikernek élnek meg 30-40%-os foglaltságot is a nyomott árakon. Viszont sokaknak így már egyáltalán nem rentábilis a tevékenység, ők ha okosak, belátják, hogy sokkal jobban járnának egy megbízható, hosszú távú bérlővel, és sok esetben tényleg el is tűnnek a piacról, ezzel bővítve a jelenleg igen csak beszűkült bérlemény piacot.

Milyen tanácsokkal látnád el azokat, akik most készülnek belevágni egy lakás megvásárlásába befektetési (kiadási) céllal? Mire figyeljenek? Hol és milyen lakást vegyenek?

Fontos, hogy megértsük, a rövidtávú lakáskiadás olyan, mint egy üzleti vállalkozás. A legtöbben sem marketinges, sem turisztikai ismeretekkel nem rendelkeznek, vagy a várost sem ismerik. Pedig itt is alapkövetelmény, hogy tisztában legyünk a piaccal, amire be szeretnénk lépni. Készítsünk piackutatást, konkurenciaelemzést, használjuk a már említett kalkulátort, osszunk, szorozzunk pesszimista és optimista számokkal is. Amit még folyamatosan hangsúlyozok a blogon és az oktatásainkon is, hogy gyakoroljunk kellő önismeretet, vizsgáljuk meg magunkat, hogy valóban alkalmasak vagyunk-e erre a tevékenységre? Ezt sikeresen csak úgy lehet végezni, ha a szívünket-lelkünket beleadjuk, és folyamatosan a maximumot nyújtjuk, különben esélyünk sem lesz labdába rúgni. Rengeteg szuper lakás van a piacon, hihetetlen extrém módon felújítva, és a legtöbb házigazda éjt-nappallá téve lelkiismeretesen dolgozik, és erőn felül állandóan a legjobbat nyújtja a vendégeinek.

Szerintem az sem baj, ha erre mégsem vagyunk alkalmasak, mert még mindig kiadhatjuk hosszú távon a lakásunkat, a mai ingatlanpiacon pedig rengeteg bérlő szívesen költözne be akár pont a mi lakásunkba is.

Nektek van pozitív vagy negatív sztoritok rövid vagy hosszú távú lakáskiadásra? Osszátok meg itt vagy a Facebookon.

Címkék: tipp interjú albérlet edukáció bérlakás bérlemény ingatlankiadás okosan