Óbuda és Újbuda! - Mit és mennyiért árulnak most a két legnagyobb budai kerületben?
Mennyibe kerül egy budai ingtalan? Kik és hol keresnek most lakást? Milyen a kínálat a két legnagyobb budai kerületben? Balla Ákos, a Balla Ingatlanirodák vezetője kísér végig most minket a legfontosabb kérdéseken, amit ma egy lakáskereső feltehet magának. A válaszok mellé néhány egyedi ajánlatot is kiválogattunk, amik jól jellemzik a jelenlegi kínálatot és keresletet egyaránt.
Mennyiért vehetünk most lakást a III. és XI. kerületben?
A budai ingatlanpiacon is komoly mozgást figyeltek meg az ingatlanközvetítők az elmúlt hónapokban, ahogy az jellemző volt egész Budapesten. Abban sem különbözött a budai helyzet, hogy itt is főleg a panellakások érintettek, melyekből sok található a XI. és III. kerületben. De vajon milyen folyamatok jellemzik még ezt a két kerületet.
Egy jellemző ajánlat Újbudáról, a Somogyi útról - Még több képért kattints a fotóra!
Egyértelműen a panellakások iránti kereslet nőtt meg a két nagy budai kerületben, Óbudán és Újbudán. Szinte teljesen egybecsengenek a Balla Ingatlanirodák két, kerületi vezetőjének szavai ebben a tekintetben. Nagy Csaba, a XI. kerületi iroda vezetője szerint az eddig is népszerű panellakások iránt határozottan erősödött az érdeklődés, míg Nagy Andrea, III. kerületi vezető azt is megjegyezte, hogy a paneleken kívül érezhető a növekvő kereslet a téglalakások iránt is, elsősorban persze a 20 millió forintos értékhatárig, de tapasztalni némi mozgást a piacon egészen 60 millió forintig.
Az egyedi fűtésmérős és a panelprogramos az igazi
Miközben mindkét kerületben megtalálható az ingatlanpiac szinte teljes választéka a legolcsóbb panelektől a luxusvillákig, a szakértők szerint továbbra is a kis- és közepes méretű lakások a legkeresettebbek: Nagy Csaba szerint a XI. kerületben a 40-60 négyzetméteres, másfél-háromszobás, nappali plusz hálós, illetve a nappali plusz két hálószobás panellakásokat keresik 13-15 millióig. A téglalakásoknál ugyanezen elosztással 20 millió forint a lélektani határ.
Egy romantikus, nem panel, a Vegyész utcában - Még több képért kattints a fotóra!
Nagy Andrea szavaiból hasonló helyzet rajzolódott ki a III. kerület esetében - ahol az 50-70 négyzetméteres panel a favorit -, melyet azzal árnyalt, hogy még mindig a panelprogram keretében felújított, egyedi fűtésmérős, új nyílászárós lakásokra vadásznak a vevők.
A megugrott kereslet miatt figyelhető meg az a jelenség, hogy a XI. kerületben ebben a szegmensben már hiány alakult ki, vagyis a korábban jellemző kínálati piac keresletivé alakult - jegyezte meg Nagy Csaba, aki azt is hozzátette, hogy a legkedveltebbek a csendes, mégis frekventált helyen lévő, világos, emeleti, erkélyes, különnyíló szobás lakások - természetesen a már említett méret és szobaszám mellett.
Besenyei Péter a Csillagszem utcai nappaliban - Még több képért kattints a fotóra!
Hol járnak az árak?
Ebből is következik, hogy a korábbi években sláger-kategóriának számító garzonok iránt csekélyebb a kereslet, hiszen egy kisebb összeggel megtoldva a vételárat, már egy jóval praktikusabb másfél szobás lakás vásárolható. Nagy Andrea szerint ugyanakkor az utóbbi időben a III. kerületben fokozódó érdeklődést lehet érezni a nagyobb, polgári lakások iránt is. A XI. kerületben családi házakra, sor- és ikerházakra 100-120 négyzetméterig érdeklődnek a vevők. Ezeknél is fontos a lokáció, a duplakomfort, előny a garázs vagy gépkocsibeálló, és természetesen alapvető követelmény, hogy a nappalihoz három-négy hálószoba tartozzon. 40 millióig bezárólag van erre a kategóriára kereslet, de a nagy választék miatt továbbra is csökkennek az árak, bár minimális mértékben - tette hozzá a Balla Ingatlanirodák XI. kerületi vezetője.
Felújított kislakás a Szentendrei útról - Még több képért kattints a fotóra!
Mindezek hatására a következő árak alakultak ki a két budai kerületben. A III. kerületben a panelek 200-240 ezer forintos négyzetméteráron kelnek el, míg a XI. kerületben 250 ezer forintra teszi az átlagárat az ingatlanközvetítő. A téglalakások esetén ez 280 ezer forintra mozdul a XI. kerületben, míg Óbuda esetében Nagy Andrea 250-350 ezer forintos négyzetméterár-tartományt említett. A kerületben természetesen megtalálhatók új építésű és újszerű ingatlanok is, ezeknél a négyzetméterár 350-500 ezer forint között alakul, a XI. kerületben 400 ezer forint környékéről indulnak. A sor-, iker- és családi házak négyzetméterára Nagy Csaba szerint 220 ezer forint körül alakul, míg Nagy Andrea szerint Óbudán állapottól függően 250 ezer forinttól indul. Emellett akad néhány luxuskategóriás lakás is a III. kerületben, mint például La Siesta, Sun Palace vagy a Forest Hill lakópark, ahol négyzetméterenként 600-750 ezer forintot is elkérnek a tulajdonosok ingatlanaikért.
Kik és hol keresnek most ingatlant?
A vevőknek nem csak az ingatlantípusok és árkategóriák esetében, hanem a városrészeket, utcákat illetően is megvannak a preferenciái. Egyértelműen kirajzolódik például a III. kerületben, hogy a panellakások iránti kereslettel összhangban szeretik a vevők a Faluházat és a Lajos utcai lakótelepet, ami persze a négyzetméterárakban is jelentkezik: itt 230-250 ezer forint között alakulnak az árak. Belső-Óbuda legkedveltebb része a Zápor utca és a San Marco utca közötti rész, ahol 330-350 ezer forintos négyzetméterárakkal találkozhat a vevő, míg kifelé Csillaghegy és Rómaifürdő a legvonzóbb - derült ki Nagy Andrea szavaiból.
Ezt a lakást pedig a Rozgonyi utcában árulják - Még több képért kattints a fotóra!
A XI. kerületben komoly a kereslet Kelenföld panellakásai iránt 15 millió forintos értékhatárig, míg Lágymányoson, illetve a 4-es metró összes kerületi megállójának környékén 20 milliót is hajlandóak fizetni a vevők egy téglalakásért. Emellett keresett még Albertfalva és Gazdagrét, utóbbi esetében egyébként érezhetően belterjes a vásárlói kör, ahogy Sasadon is - fűzte hozzá Nagy Csaba.
Az ingatlantulajdonosok egyébként nagyrészt még mindig készpénzes vevőkre számíthatnak, és mintegy 30-40 százalék vásárol hitelre. A befektetők jelenléte nem markáns, arányuk mindössze 10-15 százaléka lehet a teljes vásárlóközönségnek - jelezte Nagy Csaba, aki még arra is felhívta a figyelmet, hogy érezhető egy határozott “nagyobból-kisebbe” irányuló folyamat többek között az agglomerációból érkezők részéről.
A Balla Ingatlanirodák III. kerületi vezetője szerint a paneleknél eddig típustól függően 10-15 százalékos áremelkedést figyeltek meg az év ezen szakában, míg a téglalakásoknál stagnálást. A jövő azonban elsősorban attól függ, hogy a devizahitelek forintosítása miatt mennyi és milyen minőségű lakás kerül a piacra. Nagy Andrea szerint ez kínálatnövekedéssel fog járni, míg Nagy Csaba szerint biztosat inkább csak 2015 tavaszán lehet erről mondani.
