Nem volt népszerű ajándék a lakás karácsonykor
A Duna House havi tranzakciószám becslése (DH-TB) szerint 2013. decemberben, országosan 5768 ingatlan adásvétel bonyolódott. Ez január után a második leggyengébb hónap az adatok szerint.
A tavalyi utolsó hónap ingatlanpiaci forgalma a szezonalitásnak megfelelően alacsony értéken zárt, amelyre a munkanapok kevés száma (18 tényleges és két áthelyezett) is rásegített, így ezzel a december hónap a januári után a leggyengébb lett.
Ezzel kialakult a teljes 2013-as éves forgalom is, amely összesen 83 600 ingatlan adásvételt jelentett a Duna House becslése alapján. Ez a forgalom a 2008-ban kitört válság óta a legalacsonyabb érték. A 2012-es évet még segítette az év eleji végtörlesztés, majd az EU forrásból KKV-kat segítő Kombinált Mikrohitel program, így az akkori 94 ezer fölötti forgalom (szintén DH becslés, a hivatalos KSH adatok még nem érkeztek meg) 11%-kal erősebb tudott lenni a tavalyinál. 2013-ban nem volt ehhez hasonló, a piacot élénkítő hatás, egyedül az Otthonteremtő hitelezés lassú emelkedése vált érezhetővé az év második felétől.
De mi lesz idén?
Részlet az "Ez történt a lakásainkkal 2013-ban" című posztból.
Egyes részpiacokat leszámítva, a hazai lakásárak tekintetében továbbra is az áresés és a stagnálás közötti változásra lehet számítani a közeljövőben, hiszen egyelőre semmilyen jel nem mutat arra, hogy a jelenlegi folyamat pozitív irányba vesz fordulatot. Egyetlen halvány esély lehet, bár ezt sem érdemes túlmisztifikálni, mégpedig a „félszocpol” kérdésének véglegesedése, legyen az akár a vásárlókra nézve kedvező, vagy kedvezőtlen, a leglényegesebb érdeme a bizonytalanság felszámolása lehetne. Piaci alapon új lakások továbbra is csak hébe-hóba épülnek majd, az államnak és az önkormányzatoknak továbbra sincs a lakásépítés a fókuszukban, a lakosság pedig érthető módon nem fektet tömegével hitelalapú, hosszú távú befektetést és finanszírozást igénylő vagyontárgyba (még a nemrég meglengetett NHP-hoz (Növekedési Hitelprogram) kapcsolódó magánépítésekre vonatkozó kölcsön lehetőségével együtt sem), pedig most aztán tényleg minden körülmény amelett szól (alacsony kamatok, alacsony árak, alku, növekvő gazdasági kilátások), hogy érdemes lakást vásárolni. Nincs mit szépíteni, a lakáspiac várhatóan sajnos jövőre sem teljesít majd jobban a legfontosabb mutatói tekintetében.
Ezt várja a Duna House 2014-től
Miután a válságot követő évek legalacsonyabb ingatlanpiaci forgalmát zárjuk majd idén és az ingatlanárak sem moccannak már jó ideje, joggal merül fel a kérdés: van-e még lejjebb, vagy épp ellenkezőleg, itt az ideje a fordulópontnak.
A Duna House idénre 84-85 ezer ingatlan adásvételt becsül országos szinten, ami a válság kirobbanását követő évek 90 ezres nagyságrendjétől is elmarad. Mindez azért is meglepő, mert az otthonteremtő hitelezés elindulása joggal adott új reményt az ágazatnak. A számok igazolják az állami kamattámogatásba vetett bizalmat, ugyanis a tavaly kibocsátott 124 milliárd forintos lakáscélú hitelvolumen idén nagyjából 150 milliárdra fog emelkedni az év végére. Az MNB adatai alapján növekedik a kibocsátás mennyisége, amelyet a Duna House hitel üzletága is alátámaszt, ugyanis már év közepén duplája volt a beadott igénylések mennyisége az ingatlanközvetítőnél, mint az év elején. Ez alapján, ha csak az elmúlt három hónap adatait vesszük alapul, jövőre már 180-, de ha a növekedés folyatódik, akkor akár 200 milliárd forint körül is alakulhat a 2014-es lakáscélú hitelvolumen. Így amennyiben az átlagos 6 millió Ft körüli hitelösszeggel számolunk, ez az idei piachoz képest további 5-8 ezer ingatlan adásvételt jelenthet jövőre.
Az alacsony ingatlanár és az olcsó forrás (viszonylag alacsony THM) ritkán jár együtt a piacokon, így kivételes helyzet a mostani. Ebből az is adódik, hogy a jelenlegi készpénzes vásárlóerő, - amely a piac kb. 80%-át jelenti – csökkenni fog és azok is az „olcsó pénzhez” folyamodnak, akik egyébként készpénzes vásárláson gondolkodtak. Ha ez így alakul, akkor a folyósított hiteltöbblet nem feltétlenül jelent majd minden esetben új tranzakciókat is.
Nem ez az egyetlen tényező, amely meghatározhatja a jövő év ingatlanpiacát. A kamatvágásokkal nem csak a THM szintek lettek vonzóbbak, hanem ezzel együtt a betéti hozamok is mérséklődtek, ugyanis éven belül már csak 2,91%-os, éven túl 2,81%-os átlagkamatot fizetettek rájuk a bankok októberben. (Egy évvel korábban még 6,27%, illetve 5,48% volt ez a két adat.) Így a 2009 végi 5405 milliárd forintos csúcsról idén október végére 3781,5 milliárdra csökkent a lakosság éven belül lekötött betéteinek állománya, és ez több mint 30%-os esést jelent. Hova teszi ilyenkor a lakosság a pénzét? Egyrészt Befektetési alapokba: októberben például 100 milliárd forintnyi friss pénzt fektetett a lakosság befektetési jegyekbe, ami több mint háromszorosa annak, mint amennyiért állampapírt vásárolt, másrészt tradicionálisan ingatlanba. Ez utóbbit már lehetett idén érezni az ingatlanpiacon és a folyamat feltehetően folytatódni fog, de vélhetően túl vagyunk már a nagyobb hullámon, így ennek hatása jövőre csökkenni fog. Azért is tűnik jó választásnak az ingatlan, mint „menekülőút”, mert az ingatlanárak nagyjából két éve stagnálnak a mélyponton, így a bérbeadási hozam mostanra 20-30%-kal túlmutat a bankbetétek hozamánál.
Ami a valódi áttörést jelentené, az a pozitív makrogazdasági környezet következménye lenne. Ma még nagy a háztartások eladósodottsága és továbbra is alacsony a pénzintézetekbe vetett bizalom. Ez utóbbi a bankok harca lesz, de az is optimista előrejelzés, hogy újabb és újabb pénzintézetek jelentkeznek jelzálog alapú hiteltermékeikkel. Ami a gazdasági környezetet jellemzi, szintén lehetünk optimisták. A várt 2%-os GDP növekedés és a reálbérek emelkedése kibillenthet sokakat a várakozásból és megmozdíthat egy „alvó” tömeget, ami (a normális piac évi kb. 150 ezres tranzakciószámából kiindulva) mostanra 200-250 ezer, meg nem valósult ingatlan adás-vételt jelent. Ami viszont mindez ellen hathat, hogy mit gondol a lakosság a növekedési pályáról hosszútávon. Az ingatlanvásárlási hajlandóságot nem a pillanatnyi fellendülés, hanem a hosszú távú várakozások vezérlik és ehhez nem feltétlenül elegendő egy idei és jövő évi pozitív adat, annak folytatásában is hinnie kell a piacnak
A pozitívabb hangulatot azonban egy másik jelenség is alátámaszthatja, amelyről Hegedűs László, a Duna House hidegkúti irodájának vezetője írt: „Visszamondanak megbízásokat. Nem azért teszik mindezt, mert nem elégedettek a munkánkkal, hanem azért, mert megszűnt az eladást kényszerítő körülmény. Sokan azért kezdték árulni az ingatlanjukat, mert a körülmények alakulása folytán ezt látták megoldásnak a problémáik orvoslására. A növekvő törlesztések, rezsiköltségek mellett a csökkenő jövedelmek, a munkanélküliség ellen más módszert nem láttak sokan, mint az értékesítést. Ezek közül az ügyfelek közül volt az elmúlt hetekben néhány, aki megszüntette a megbízást, mondván elvonultak a viharfelhők. Tisztul a hitelkép, csökkennek a rezsik, ugyanakkor egyre többen tudnak ismét elhelyezkedni, vagyis nő a bevételük.”
Összességében tehát ha csoda nem is, némi élénkülés lehetséges 2014-ben az ingatlanpiacon, amellyel ismét valamelyest 90 ezer fölé mehet a tranzakciószám. Az árakra ez nem lesz komoly hatással, ez még nem az a növekedés, ami felfelé húzná az árakat, vagyis továbbra is a vásárlónak áll majd a piac. Persze mindezt felboríthatják még a választások előtt hozott pozitív intézkedések. Egyrészt egy ideje szó van már a félszocpol bevezetéséről és a támogatási összegek emeléséről, másrészt régóta vár a szakma az újlakások esetében az ÁFA mérséklésére, esetleg eltörlésére is. Egy ilyen intézkedéssel újra erőre kaphat a - mostanra lényegében megszűnt – újlakás piac, ismét beindulhatnának a beruházások és újjáéledhetne az építőipar, ami nem csak új munkahelyeket, de komoly adóbevételeket is eredményezhetne az államkasszába.
