2014.01.06. 09:47 I
otthonterkep
Milyen lakást vegyünk 2014-ben?
Sokan felhördülhetnének most, hogy ennek a cikknek aztán végképp semmi értelme, hiszen "Ahány ház, annyi szokás", hogy stílszerűek legyünk. Vagyis az élethelyzet változáshoz kötött (első lakás, válás, családbővülés, stb.) vásárlások okából fakadó ingatlankeresések tényleg milliófélék lehetnek, és lehetetlen feladat meghatározni egy átlagos "jó" lakást azok számára, akik ma azon törik a fejüket, hogy Magyarországon lakóingatlant vásároljanak (sokak szerint ennél rosszabb döntés nem is lehet, mások azonban pont a lehetőséget látják ebben az időszakban). Ez lényegében igaz, de vannak itt más érvek és más érdekek is. Lássuk, hogy a piac közel harmadát adó befektetési szándékú vásárlóknak milyen ingatlanokban érdemes most elgondolkodniuk.
A lakásvásárlás, bármennyire is padlón van a lakáspiac, várhatóan még hosszú-hosszú évekig 100-150 ezres tranzakciószámú üzlet marad Magyarországon. Az emberek, biztonságosan és jó minőségben működő bérlakáspiac hiányában, lakást adnak és vesznek, kisebből nagyobba, nagyobból kisebbe, belvárosi kétszobásból agglomerációs kertes házba, vidéki családi házból városi panelba költöznek, és mindezt visszafelé is, meg még kétszer, és meg is cserélve. "Inkább fizetem a hitelt a saját tulajdonom után, mintsem a bérleti díjat más zsebébe" - szól a sok esetben jogos észrevétel. De nem szabad temetni a bérlakásokat sem, hiszen azoknak is megvan a stabil kereslete, diákok, külföldiek (munkavállalók, diákok, turisták), vállalkozások, életkezdők részéről, akik komoly piacot jelentenek (ha ma nem is túl tisztát, hiszen a legtöbben nem a NAV-val kézen fogva adják ki az ingatlanukat).
Azoknak, akik maguk szeretnének élni leendő ingatlanukban (és a lakásukat, házukat egyáltalán nem gondolják befektetésnek), azoknak is érdemes néhány dolgot megfontolniuk. Például azt, hogy érdemes-e nyomottabb áron felújítandó lakást, házat venni, mert egy kis plusz befektetés, némi idő és kreativitás segítségével lehet, hogy olcsóbb és az igényeiknek sokkal inkább megfelelő életteret tudnak kialakítani, amiben hosszú évekig, akár évtizedekig is nap, mint nap fognak élni.
De miért is fontos ez?
Hát leginkább azért, mert a "Milyen lakást vegyünk?" kérdésre (már amennyiben valakiben ez felmerül, vannak ilyenek is) 2 típusú választ érdemes adnia ma annak, aki nem egy konkrét lakáskeresőnek, hanem mindenkinek szeretne egyszerre válaszolni (ami természetesen szinte lehetetlen). Ha befektetési szándékú vásárló az illető - jelenleg mintegy 30% ilyen a lakáspiacon -, vagyis nem ő maga költözne be, hanem hasznosítani kívánja a frissen vásárolt lakást, házat, akkor mindenképpen olyan ingatlant javasolnánk, ami városi, központi (jó tömegközlekedés), vagy garzon, vagy legalább 2 hálószobás, és legyen felújítandó (és árnyalhatnánk a végtelenségig, de a finomhangolást a vásárlókra és az őket segítő, kiváló helyismerettel és szakmai tudással rendelkezőkre bízzuk).
De mi van az új építésű lakásokkal? A válasz, hogy egyfelől az újlakás-piac szinte teljesen befagyott, az egy-két folyamatban lévő projekt kivételével csak a maradékok kiárusítása folyik, másfelől, amennyiben nem tudunk rá kiváló hosszú távú bérlőt találni, nem valószínű, hogy gazdaságos lépés újba fektetni. Persze kivételek itt is lehetnek, leginkább olyan esetekben, amikor annyira nyomott áron tudunk hozzájutni az utolsó lakásokhoz, ahol már az első használat utáni árcsökkenés miatti értékvesztés elhanyagolható.
A nyomott, avagy a sokak szerint inkább végre újra reális lakáspiaci árak bár minden szegmensben érzékelhetőek, ám az alkupozíciónkat leginkább azoknál az ingatlanoknál tudjuk érvényesíteni, amiket az egyéb körülmények mellett még az eladó, vagy az eladót képviselő ingatlanközvetítő sem tud megvédeni az egyedinek titulált, és igényesnek nevezett állapotával (persze kivétel itt is újfent létezhet). Lerobbant lakás = nagyobb alku és több potenciál.
Vegyünk egy példát
Nem lesz tökéletesen pontos, de a lényeg érzékeltetésére megfelelő.
Eladó egy lakás a Városmajor utcában, a Szamos utca kereszteződésénél. Elitnek nevezett kerület, az átlagárak ezt alátámasztják, kevésbé elit részén, de séta távolságra Buda legfontosabb tömegközlekedési csomópontjától. A szomszédban van az éppen felújított Városmajor, valamint rengeteg kereskedelmi, vendéglátó és szolgáltató tevékenység található a környéken. Az utcára néző magasföldszint nem épp a legvonzóbb tulajdonság, de pl. egy diák, vagy egy fiatal életkezdő pár számára, akik dolgoznak és aktív társadalmi életet élnek, elsősorban úgyis a biztos pontot jelenti "csak" a lakás, nem pedig az elsődleges életteret. A fotókon jól látszik, hogy a lakásra ráfér egy jelentősebb renoválás, sőt némi belsőépítészeti rafinériával, és egy kisebb összeg ráfordításával igazán különleges megoldásokat is ki lehet hozni belőle.
Részletekért kattints a képre.
Azoknak, akik maguk szeretnének élni leendő ingatlanukban (és a lakásukat, házukat egyáltalán nem gondolják befektetésnek), azoknak is érdemes néhány dolgot megfontolniuk. Például azt, hogy érdemes-e nyomottabb áron felújítandó lakást, házat venni, mert egy kis plusz befektetés, némi idő és kreativitás segítségével lehet, hogy olcsóbb és az igényeiknek sokkal inkább megfelelő életteret tudnak kialakítani, amiben hosszú évekig, akár évtizedekig is nap, mint nap fognak élni.
De miért is fontos ez?
Hát leginkább azért, mert a "Milyen lakást vegyünk?" kérdésre (már amennyiben valakiben ez felmerül, vannak ilyenek is) 2 típusú választ érdemes adnia ma annak, aki nem egy konkrét lakáskeresőnek, hanem mindenkinek szeretne egyszerre válaszolni (ami természetesen szinte lehetetlen). Ha befektetési szándékú vásárló az illető - jelenleg mintegy 30% ilyen a lakáspiacon -, vagyis nem ő maga költözne be, hanem hasznosítani kívánja a frissen vásárolt lakást, házat, akkor mindenképpen olyan ingatlant javasolnánk, ami városi, központi (jó tömegközlekedés), vagy garzon, vagy legalább 2 hálószobás, és legyen felújítandó (és árnyalhatnánk a végtelenségig, de a finomhangolást a vásárlókra és az őket segítő, kiváló helyismerettel és szakmai tudással rendelkezőkre bízzuk).
De mi van az új építésű lakásokkal? A válasz, hogy egyfelől az újlakás-piac szinte teljesen befagyott, az egy-két folyamatban lévő projekt kivételével csak a maradékok kiárusítása folyik, másfelől, amennyiben nem tudunk rá kiváló hosszú távú bérlőt találni, nem valószínű, hogy gazdaságos lépés újba fektetni. Persze kivételek itt is lehetnek, leginkább olyan esetekben, amikor annyira nyomott áron tudunk hozzájutni az utolsó lakásokhoz, ahol már az első használat utáni árcsökkenés miatti értékvesztés elhanyagolható.
A nyomott, avagy a sokak szerint inkább végre újra reális lakáspiaci árak bár minden szegmensben érzékelhetőek, ám az alkupozíciónkat leginkább azoknál az ingatlanoknál tudjuk érvényesíteni, amiket az egyéb körülmények mellett még az eladó, vagy az eladót képviselő ingatlanközvetítő sem tud megvédeni az egyedinek titulált, és igényesnek nevezett állapotával (persze kivétel itt is újfent létezhet). Lerobbant lakás = nagyobb alku és több potenciál.
Vegyünk egy példát
Nem lesz tökéletesen pontos, de a lényeg érzékeltetésére megfelelő.
Eladó egy lakás a Városmajor utcában, a Szamos utca kereszteződésénél. Elitnek nevezett kerület, az átlagárak ezt alátámasztják, kevésbé elit részén, de séta távolságra Buda legfontosabb tömegközlekedési csomópontjától. A szomszédban van az éppen felújított Városmajor, valamint rengeteg kereskedelmi, vendéglátó és szolgáltató tevékenység található a környéken. Az utcára néző magasföldszint nem épp a legvonzóbb tulajdonság, de pl. egy diák, vagy egy fiatal életkezdő pár számára, akik dolgoznak és aktív társadalmi életet élnek, elsősorban úgyis a biztos pontot jelenti "csak" a lakás, nem pedig az elsődleges életteret. A fotókon jól látszik, hogy a lakásra ráfér egy jelentősebb renoválás, sőt némi belsőépítészeti rafinériával, és egy kisebb összeg ráfordításával igazán különleges megoldásokat is ki lehet hozni belőle.
Részletekért kattints a képre.
Az irányár 7,5 millió forint, de ismerve a jelenlegi körülményeket talán 7 millióra is le lehetne alkudni a végső árat. Hozzáadva a körülbelül 1-1,5 milliós felújítási keretet (bérleményként könnyen hasznosítható gépesítettséggel és bútorozottsággal együtt) mintegy 8,5 millió forintos áron juthatunk hozzá egy vélhetően rendkívül alacsony rezsijű, kiváló lokációjú, budai ingatlanhoz, amit hozzávetőleges számításaink szerint akár 40-50 ezer forintért is bérbe tudunk adni havonta (és akkor nem számoltunk a rövid távú bérleményként való értékesítéssel, ami akár ennek az összegnek a 3-4-szeresét is hozhatja). Most, hogy elméletben lealkudott áron megvettük a lakást, felújítottuk 1,5 millióból és ki is adtuk, már csak az elérhető hozamunkat kell kikalkulálni (az életben persze jobb, ha inkább fordított a sorrend és a kalkulációval kezdünk). A hozamszámításhoz nem árt tudni, hogy azt jellemzően tisztán, vagyis a lakás működése során a tulajdonos részéről felmerülő költségek nélkül számoljuk, mivel ez egy rendkívül bizonytalan tényező. Egy elromlott kazán, egy repedés, pár bérlő nélküli hónap, bármikor csökkentheti a bevételeinket. Ám, ha mindezt elfogadtuk, és felmértük, akkor nem kell ahhoz matematikusnak lennünk, hogy gyorsan ki is számoljuk, hogy a példánkban szereplő esetben 7-15%-os éves hozamot realizálhatnánk (ami manapság kimondottan előnyösnek számít még forint alapon is) úgy, hogy még a középtávon (2-3 év) várható lakásár-növekedéssel nem is kalkuláltunk, de a biztonság kedvéért (és a rendkívüli bizonytalanság végett) ezt inkább nem is tesszük meg.
Ez is csak a gazdagok játéka, akiknek zsebben van a tőke
Nyilvánvalóan könnyebb gazdag emberként zsebből kifizetni egy-egy lakásért 7-8 millió forintot (ami lássuk be, hogy nem több mint egy középkategóriás (egyes vélemények szerint alsó teteje) új gépkocsi piaci ára). Az egyre csak csökkenő kamatoknak köszönhetően (ez van ugye hatással a betéti kamatokra is) a piaci hitelek is egyre olcsóbbak, és egy ilyen volumenű (4-5 milliós) jelzálogalapú hitel esetében, ami mellé már elég 3-4 millió önerőt előteremteni, a törlesztő részletet szinte teljes egészében képes kitermelni a bérlemény kiadásából származó bevételünk. Ami persze így nem nekünk, hanem a banknak hozza a pénzt, ám nem kell magyarázni, hogy ezzel végeredményben mi nyerünk majd, amikor a futamidő lejártával teher nélküli ingatlantulajdonosok leszünk.
Ezt a befektetési lehetőséget azonban nem csak Budapesten, hanem az ország legnagyobb városaiban, régiós központjaiban, azok között is elsősorban Győrben, Pécsen, Debrecenben, Kecskeméten is érdemes megvizsgálnunk. Természetesen nem kell feltétlenül téglalakásra szűkíteni a vizsgálatunk tárgyát, ugyanígy szóba jöhet egyéb társasházi lakás is. Elsősorban azért ezekben a városokban, mert itt működik valamelyest a gazadság, vannak diákok, létezik érdemi bérleti piac, illetve mert értékállóság szempontjából az elmúlt évek tapasztalata alapján ezek bizonyultak, a körülmények tükrében a legbiztonságosabbaknak.
De ha nem befektetésnek kell, hanem a családnak?
Akkor egyszerű a képlet. Nem kell mást tennünk, mint meg kell találni a tökéletes metszetét a lokációnak, az árnak, a méretnek és a minőségnek. Ezt pedig egy 10-20 éves távlatban (ami jellemző egy átlagos család szempontjából) jobb, ha nem az aktuális piaci körülmények és viszonyok alakítják. Azt a lakást vegyük meg, amelyikben szívesen ébredünk hosszú-hosszú éveken át.
A példánkban szereplő ingatlanhoz semmiféle kötődésünk nincsen. Teljesen véletlenszerűen választottuk ki az aktuális hirdetések közül. Továbbá nem állítjuk, hogy biztosan lehet az árából alkudni, hogy megfelelően fel lehet újítani, és biztosan bérbe lehet adni az általunk kalkulált áron.
Ez is csak a gazdagok játéka, akiknek zsebben van a tőke
Nyilvánvalóan könnyebb gazdag emberként zsebből kifizetni egy-egy lakásért 7-8 millió forintot (ami lássuk be, hogy nem több mint egy középkategóriás (egyes vélemények szerint alsó teteje) új gépkocsi piaci ára). Az egyre csak csökkenő kamatoknak köszönhetően (ez van ugye hatással a betéti kamatokra is) a piaci hitelek is egyre olcsóbbak, és egy ilyen volumenű (4-5 milliós) jelzálogalapú hitel esetében, ami mellé már elég 3-4 millió önerőt előteremteni, a törlesztő részletet szinte teljes egészében képes kitermelni a bérlemény kiadásából származó bevételünk. Ami persze így nem nekünk, hanem a banknak hozza a pénzt, ám nem kell magyarázni, hogy ezzel végeredményben mi nyerünk majd, amikor a futamidő lejártával teher nélküli ingatlantulajdonosok leszünk.
Ezt a befektetési lehetőséget azonban nem csak Budapesten, hanem az ország legnagyobb városaiban, régiós központjaiban, azok között is elsősorban Győrben, Pécsen, Debrecenben, Kecskeméten is érdemes megvizsgálnunk. Természetesen nem kell feltétlenül téglalakásra szűkíteni a vizsgálatunk tárgyát, ugyanígy szóba jöhet egyéb társasházi lakás is. Elsősorban azért ezekben a városokban, mert itt működik valamelyest a gazadság, vannak diákok, létezik érdemi bérleti piac, illetve mert értékállóság szempontjából az elmúlt évek tapasztalata alapján ezek bizonyultak, a körülmények tükrében a legbiztonságosabbaknak.
De ha nem befektetésnek kell, hanem a családnak?
Akkor egyszerű a képlet. Nem kell mást tennünk, mint meg kell találni a tökéletes metszetét a lokációnak, az árnak, a méretnek és a minőségnek. Ezt pedig egy 10-20 éves távlatban (ami jellemző egy átlagos család szempontjából) jobb, ha nem az aktuális piaci körülmények és viszonyok alakítják. Azt a lakást vegyük meg, amelyikben szívesen ébredünk hosszú-hosszú éveken át.
