Az elmúlt hónapokban még számos, 2012. évi lakástranzakcióról érkezett be adat a KSH-ba, ám ezek az árindexeket csak kis mértékben módosították az utolsó hivatalos adatközlés óta. A lakáseladások éves száma azonban még számottevően emelkedett, így a végleges adat szerint 2012-ben összesen 86 ezer lakás cserélt gazdát. Ezen belül az új lakások eladása tovább esett, míg a használtlakás-piaci forgalom lényegében stagnált.

2012-ben 3,8 százalékkal csökkent a használt lakások ára.

Ez annyit tesz, hogy az 5,7%-os 2012. évi infláció mellett, nem hogy reál értelemben nem tudta tartani egy átlagos magyar lakás az értékét, de efölött további (nominális értelemben) 3,8%-ot csökkentek az árak is, ami egy 15 millió forintot érő lakásnál már több mint félmillió forintot jelent. Vagyis azzal, hogy eltelt egy újabb év a válságból, az év elején még 15 milliós lakás idén januárban már csak 14,4 milliót ér (már ha találunk rá vevőt).

Ez a 2011. évi árcsökkenést (3,6%) enyhén meghaladja. A lakáspiaci válság kezdete óta (2008) összesen 14,1 százalékkal lett alacsonyabb a használt lakások árszínvonala. Az új lakások ára 2012-ben alig változott (-0,3%), ám eközben az újlakásépítés és -értékesítés visszaesése tovább folytatódott. 2008-hoz viszonyítva a nominális árcsökkenés mértéke 11,2 százalékos az új lakások piacán. Az év elején lezáródó végtörlesztés hatása átmenetileg kimutatható volt mind a lakáspiac forgalmában, mind az első negyedévi lakásárindexek alakulásában. A második negyedévtől a lakáspiaci mutatók visszarendeződtek és a továbbiakban számottevő kilengés nélkül folytatódott a lakáseladások és a használtlakás-árak csökkenése.

A statisztika szerint 2012-ben mindössze 3491 lakás épült értékesítési céllal. Ugyanebben az évben a megfigyelt adásvételek között mindössze 2634 volt az új építésű lakások száma. Ezek az értékek mindkét mutató esetében újabb mélypontot jelentenek az eddigi megfigyelések sorában.

A végleges adatok szerint 2012-ben a lakáspiac forgalma 2 százalékkal volt alacsonyabb az egy évvel korábbinál. Ezen belül az új lakások eladása alig haladja meg a megelőző év kétharmadát, míg a használt lakásoké alig változott (-0,6%). 2011/12 fordulóján az akkor zajló végtörlesztés hatására elmaradt a használtlakás-piac forgalmának év végi visszaesése. 2011 utolsó és 2012 első negyedévében összesen közel 47 ezer lakást adtak el, 7 ezerrel többet, mint egy évvel korábban, ugyanebben az időszakban. Ezt követően kissé visszaesett a forgalom, de az év folyamán kiegyenlített maradt, és csak a negyedik negyedévre került 20 ezer alá (19,1 ezer).

Éves árindexek

2012-ben az új lakások árszintje változatlan maradt, míg a használt lakásoké 3,8 százalékkal csökkent. Az utóbb beérkező adatok az előzetesen közölt tiszta árindexeket alapvetően nem módosították, de az összetételhatás indexek még kissé emelkedtek. A fogyasztóiár indexszel deflálva a négy év árcsökkenése 28,4 százalékot tesz ki. Az új lakások ára a válság alatt 11,2 százalékkal esett, ennek fogyasztóiár-indexszel korrigált értéke 26,0 százalék.

A teljes árváltozás tényezői

Az új lakások áralakulásában a stagnáló árszínvonal mellett az összetételindex 2011. év végi esése érdemel figyelmet, aminek hátterében a budapesti újlakás-eladások relatív súlyának átmeneti csökkenése és néhány megyeszékhely szintén átmeneti erősödése állt. 2012 első negyedévétől ezek az arányok visszaálltak a korábbi szintre, és miközben az eladások száma végig csökkent, az árak alakulásának egyik tényezője sem mutatott jelentős elmozdulást az év hátralévő részében.

A használt lakások forgalma a végtörlesztés időszakában – tehát 2011 negyedik és 2012 első negyedévében – nőtt, azonban ez az élénkülés csak Budapestre és a nagyobb városokra korlátozódott. Ez megmagyarázza az összetételindex gyors emelkedését az említett két negyedévben. Az átmeneti kiugrást 2012 második negyedévében visszarendeződés, majd ellenkező irányú elmozdulás követte. A második–harmadik negyedév összetételromlását a községi-kisvárosi eladások arányának emelkedése, továbbá az magyarázza, hogy Budapesten több lakótelepi lakást értékesítettek, vagyis összességében az olcsóbb lakások felé mozdult a forgalom szerkezete.

A használtlakás-forgalom összetételének alakulása

A végtörlesztés ideje alatt a többlakásos épületekben lévő lakások részesedése átmenetileg meghaladta az egyébként szokásos 52–53 százalék körüli együttes értéket, és 2011 negyedik negyedévében 57,2, azt követően 61,1 százalékot ért el. A végtörlesztés lezárása után gyorsan visszaálltak a korábbi arányok, mindössze a budapesti lakótelepi lakások értékesítésében figyelhető meg a már az említett emelkedés.

A lakáspiaci tranzakciók összértéke

A lakáspiacon zajló (teljes lakásátruházásra vonatkozó, magánszemélyek között létrejövő) adásvételek éves összesített értéke 2012-ben 863 milliárd forint volt, ami 4,3 százalékkal elmaradt az egy évvel korábbi szinttől (903 milliárd Ft). Bár a magyar lakásállomány nagy többsége, közel 70 százaléka családi házakban van, az egylakásos piac a forgalom összesített értékéből általában csak 40 százalékot valamivel meghaladó értékkel részesedik. A végtörlesztés időszakában a családiház-piac súlya átmenetileg ennél is kisebb, 37, illetve 36 százalékos lett.