Miért fontos a hibák feltüntetése az adásvételi szerződésben? Ugyan az ingatlan adásvételi szerződés megkötésekor általában gyötri a feleket az ügyvéd a lakás hibáival, a közelmúltban elvégzett műszaki átalakítással vagy javításokkal kapcsolatosan, mégis kibukhat egy súlyos hiba, amit nem rögzítettek a szerződésben. Ilyen esetben a vevő könnyen hivatkozhat arra, hogy az eladó nem tájékoztatta megfelelően, és ezért többek között anyagi igényt is érvényesíthet, akár bíróság előtt is.

Na de, hogyan előzhetjük meg ezt a helyzetet - avagy, miért higgyük el az ügyvédnek, hogy a szerződés ezen része tényleg alapos átgondolást igényel? Ingatlan adásvétel esetén is érvényesülnek az úgynevezett hibás teljesítésre vonatkozó törvényi rendelkezések. Ez annyit jelent, hogy az eladó bizony hibásan teljesít, ha az adásvételi szerződés megkötésekor a szóban forgó lakás nem felel meg a szerződésben vagy jogszabályban megállapított minőségi követelményeknek.

Lakásvásárlás előtt az ember többször jól szemügyre veszi a választott lakot, alaposan megvizsgálja, érdeklődik a múlt években felmerült hibákról, szükséges javításokról, beázásról, stb. Sok hiba a laikus szemlélőnek is feltűnik: van egy-két vékony repedés a falon, a radiátorok elöregedtek, a csempék sem az igaziak már, ezek az úgynevezett nyílt hibák, amik jellegzetessége, hogy egyszerű észleléssel megállapíthatóak, felismerhető hibáknak minősülnek.

Ezekkel kapcsolatosan ésszerű, és mindkét fél érdekét védi, hogy a vevő nem érvényesíthet semmilyen igényt – ezek a felismerhető hibák a vételár kialkudásának bírhatnak relevanciával, de a szerződés megkötését követően nem. Induljunk ki az eladó jóhiszeműségéből, ugyanis sok esetben valóban körültekintően tájékoztat a lakás hibáiról, gyengeségeiről: például, ha a ház bauxitbetonból készült, vagy ázott a pince, de annak okát javítással orvosolták, és azóta nem tapasztalható, vagy ha esetleg rágcsálók költöztek a padlásra, ezért vélhetőleg indokolt a tetőszerkezet javítása, korszerűsítése, de bármiféle hiba idesorolható.

Nagyon fontos, hogy amikre az eladó felhívja a figyelmet – vagy nem hívja, de említést tesz róla – érdemes belefoglalni a szerződésbe, ilyenkor ne spóroljunk a papírral! Ha tehát ezeket a hibákat rögzítik a szerződésben, a vevő semmiféle igényt nem támaszthat miattuk az eladóval szemben, ez a legkorrektebb eljárás, amely mindkét felet védi, előzzük meg ezzel a vitás helyzeteket!

Mi van, ha mégis elhallgatták ezeket a rejtett hibákat, és az adásvétel után sorra derülnek ki a problémák? Ha a zavaró tényezők már a szerződés megkötésekor fennálltak, akkor bizony az eladó kellékszavatossággal tartozik – nem lesz elég azzal védekezni, hogy: hiszen én mondtam, hogy statikai gondok vannak, vagy, hogy nincsenek földelve a konnektorok – vagy nem mondtam? Ilyen esetben a vevő kellékszavatossági igényt érvényesíthet, ha valóban az ügylet létrejöttekor fennálló rejtett hibáról, tehát egyszerű szemrevételezéssel nem felismerhető.

Ez azt jelenti, hogy a vevő követelheti a hiba kijavítását, vagy ha a használhatóság érdekében saját költségén kijavította a hibát, ennek költsége is érvényesíthető, de a hiba súlyosságától függően akár arányos árleszállítás is felmerülhet – akár utólag is! A felelősség azonban nem korlátlan, a szerződés megkötésétől számított 5 éven belül érvényesíthetők a fenti igények, azonban egy ilyen jogvita megelőzhető a mindenre kiterjedő adásvételi szerződéssel.

Szerzőnk dr. Molnár Gergő Zsolt ügyvéd, a Jogado Blog szakértője

Ecovis Hungary Legal, ecovis.hu