Nem minden arany, ami CSOK
A CSOK-ról számtalan pozitív és bíráló vélemény is napvilágot látott. Most egy jogi szakértő, Dr. Kesseő-Balogh Péter szókimondó álláspontját közöljük.
A felütést úgy pontosítanám, hogy nem minden CSOK, amit ezzel hirdetnek. Szinte minden új építésű ingatlan beruházási projekt értékesítési hirdetésénél találkozunk a későbbi lakásonkénti eladást megkönnyítő utalással az állami támogatás, a CSOK (családi otthonteremtési) kedvezmény igénybevételének lehetőségére. Azért nem árt a beruházói oldalon az óvatosság, az alapos tájékozódás az építési projektek megvásárlása előtt.
Gyönyörű látványtervekkel hirdetett az eladó egy 4 lakásos társasház építésére alkalmas építési projektet, melyben hangsúlyozta a CSOK lehetőségét. Az építési projekt jogi átvilágítása során kiderült, hogy a projekt gyakorlatilag egy önálló családi házas ingatlan, ami a telekből, a rajta álló, a 70-es években épült háromszintes családi háznak megfelelő bővíthető épület felépítményből és az alapterület növelő bővíthetőséget lehetővé tevő elvi építési engedélyből állt. A műszaki tervekből az is kiderült, hogy a telek mérete tette megengedhetővé a helyi építési szabályzat alapján, hogy a régi épület mellé egy teljesen új épületszárny kerüljön. Ezzel a bővítménnyel már műszakilag négy önálló lakásos társasház jöhet majd létre a jövőben.
Az eladó lelkesedését azonban kénytelenek voltunk lehűteni. A terveken felvázolt négy társasházi lakás (albetét) későbbi lakásonkénti értékesítésekor nem mindegyik vevő fogja tudni a CSOK-ot igénybe venni. Az új lakások építéséhez, vásárlásához kapcsolódó lakáscélú támogatásról szóló 16/2016. (II. 10.) Korm. rendelet 3. § (1) bekezdés 9. pontja értelmében új lakásnak – a meglévő épület vagy épületrész átalakítása kivételével – (és még egyéb feltételek fennállása esetén is csak) az minősül, ha az alapozási munkáktól kezdődően teljes egészében újonnan épített. A vizsgált esetben azt kellett megállapítanunk, hogy ez a jogi kritérium csak a bővítményre értelmezhető. A műszaki tervekből az is világos volt, hogy a bővítményben csak egyetlen új lakás került elhelyezésre, míg a bővítmény egyéb épületrészei a tervek szerint a régi felépítményben elhelyezésre kerülő további két újonnan kialakuló albetéthez kapcsolódtak funkcionálisan, azok alapterületét növelték. A negyedik lakás pedig teljes egészében a régi épületben került elhelyezésre.
A terveken szereplő és fentiekben ismertetett beruházás eredményeképpen látszólag kialakul négy új társasházi lakás, négy új „rendeltetési egység”, de abból három lakás egyértelműen nem felel meg a jogszabályban meghatározott új lakás fogalmának, azok használt lakásoknak minősülnek, így csak a használt lakás vásárlásához, bővítéséhez igényelhető családi otthonteremtési kedvezményről szóló 17/2016. (II. 10.) Korm. rendelet szerinti támogatások felvételével kalkulálhat a beruházó a későbbi értékesítések esetére. Mivel a hivatkozott jogszabályban van egy 35 millió forintos vételárplafon, így az is világos volt, hogy a két nagy alapterületű lakás eladásánál még a használt lakásokra igénybe vehető CSOK sem jöhet szóba.
Esetünkben tehát a hirdetéssel ellentétben egy lakásnál az új építésű lakásokra igénybe vehető, míg egy további lakásnál a használt lakásokra igénybe vehető – és szerényebb összegű – CSOK jöhet csak szóba, míg a két nagyméretű, legértékesebb lakásnál semmilyen állami támogatás lehetőségével nem kecsegtetheti az építtető beruházó a jövőbeni vásárlóit.
Ügyvédi állásfoglalásunk megküldését követő jelentős áralku után az eladó és a beruházó vevő között ugyan létrejött az adásvétel, de némi kesernyés szájíz érezhetően maradt az eladóban, igaz sok-sok tanulság mellett.
Szerzőnk Dr. KESSEŐ-BALOGH Péter ügyvéd, a Jogadó Blog szakértője
Ecovis Hungary Legal, ecovis.hu
