Beleálltunk a tartós felívelésbe a lakáspiacon
gazdálkodj okosan
2016.11.10. 13:17 I MeNa

Beleálltunk a tartós felívelésbe a lakáspiacon

Összegyúrtuk az elmúlt napok lakáspiaci híreit. Az adatok egyértelművé tették, hogy ha nem történik valami nagyon súlyos fejlemény, szinte mindenki jól járhat a következő néhány évben. Lehetnek ugyan kisebb visszaesések a jövőben és az országban továbbra is nagy az eltérés a növekedés ütemében, de kimondható, hogy a lakáspiac beállt egy tartósan felfelé ívelő pályára, így az árak hamarosan reál értékben is meghaladhatják a tíz évvel ezelőtti csúcsot. 

65607208_l.jpg

Az elmúlt napokban nyilvánosságra került hazai és nemzetközi értékelések egybehangzóan kiemelik, hogy immár folyamatos, trendszerű a magyar lakáspiac dinamikájának növekedése. A mutatók európai összehasonlításban is jónak számítanak (az elmúlt két évben folyamatosan az első három ország között szerepelünk), így várható, hogy az EU-országok többségéhez hasonlóan Magyarország beáll egy tartósan emelkedő pályára, amelyen egyszerre bővül az új építésű lakások kínálata és megmarad az árnövekedés is, noha utóbbi üteme lassul, kisimul, ahogy az Otthontérkép közelmúltban közölt elemzése is rámutatott. Ingatlan buborék kialakulása mindemellett nem valószínű, sem túlkínálat, sem túlzott eladósodottság nem fenyeget.

Az MNB október elején közölt összefoglalójában kétéves távlatba helyezte a trendet. Azt írta, hogy a 2014-ben igen mélyről megindult felívelő szakasz mostanra azt mutatja, hogy az akkori lakásárak idén őszre 28 százalékkal magasabbak lettek. Ez országos átlag, Budapesten 50 százalékos, a nagyvárosokban 20, a falvakban csak 15 százalékos drágulás következett be. A kereslet minden felmérés szerint gyorsuló ütemben növekszik, ám a kínálat egyelőre nem tud lépést tartani ezzel.

Pozitív jel ugyanakkor, hogy az építési engedélyek és bejelentések száma két-háromszorosára növekedett szeptember végére a tavalyi első kilenchavi adathoz képest. Ez egy nagyobb hullámot vetít előre, ami várhatóan 2017 közepétől 2019 elejéig éri el a csúcspontját. Ezen belül inkább az időszak második felében lehet masszív új építésű lakáskínálat megjelenésére számítani.

lakasepitesi_adatok.jpg

A következő két-három évben több, mint 20 ezer új lakás vagy családi ház készülhet el országosan. A KSH szerint főleg Budapesten lesz ugrásszerű kínálatbővülés, itt is inkább a XIII. és a XI., továbbá a VII., a VIII. és a XIV. kerületben. A fejlesztői aktivitás természetesen egy erősödő keresletre épül. Ezt támasztják alá az Otthontérkép keresési statisztikái: eszerint 2015 végével összevetve idén ősszel is az látható, hogy a legtöbben Budapestet megjelölve nézelődnek az eladó lakások között, amit Pest megye követ, míg a harmadik helyen Veszprém megye áll. A fővárosban a legtöbben a XI., a II. és a XIII. kerületben szeretnének lakást vagy házat vásárolni, míg a legcsekélyebb az érdeklődés a XXI., XX. és XXIII. kerületek iránt. Előkelő helyen szerepel még a VI., a VII. és a VIII. kerület, de az V. például csak a középmezőnyben kapott helyet, noha a befektetők még mindig itt akarnak „jó áron” lakáshoz jutni. Az is megfigyelhető, hogy egyre nagyobb arányban látogatják az ott meghirdetett új projekteket.

ke.jpg

Az Otthontérkép másik összefoglalójából az derül ki, hogy az ipari és szolgáltató központoknak helyet adó megyeszékhelyeken folyamatosan csökken a munkanélküliség, a jól teljesítő fővárosi kerületekhez hasonlóan ezekben is erősödik a kereslet, s ennek megfelelően - összességében - szintén több ezer új lakás megjelenésére lehet számítani. Az OTP arról számolt be, hogy Győrben, Veszprémben, Szombathelyen, Kecskeméten, Székesfehérváron, Tatabányán, Debrecenben, valamit Pécsett és Miskolcon indultak-indulnak kis és közepes méretű beruházások, ezek egy része korábban leállított projekt. 

A kínálat izmosodását egyrészt a befektetői kereslet, másrészt az elhalasztott vásárlások megjelenése hajtotta és hajtja a következő néhány évben. Kedvezőbb lett a finanszírozási környezet, mert könnyítéseket vezettek be a CSOK-nál (bár ennek még nincs érezhető hatása) és egyre több az olyan tranzakció, amelyben lakástakarék pénztári megtakarítást és a pénztárak nyújtotta kedvezményes hitelt is felhasználnak. Az MNB viszont azzal árnyalta a képet, hogy rámutatott: ugyan az idei első félévben kihelyezett lakáshitelek volumene 47 százalékkal meghaladta az előző év azonos időszakának értékét, az új lakáscélú hitelszerződéseknek csak tizedét használták fel új lakás vásárlásához vagy építéséhez, a hitelek túlnyomó része még mindig a használt otthonokra kellett. A lenti ábra szerint a lakáshitelek volumene még mindig nem érte el a válság előtti szintet.

mnb-hitelek.jpg

forrás: MNB/Hitelezési folyamatok, 2016 augusztusi jelentés

A befektetési célú vevők Budapest és a nagyvárosok belső körzeteire, ott is inkább a kisebb és közepes méretű lakásokra összpontosítanak, de a szorosan vett belvárosokkal közvetlenül határos zöld övezetek is előtérbe kerültek, mint például Budapesten Zugló, amit aranybányaként is emlegetnek a várható áremelkedés miatt. A cégbíróságokon folyamatosan növekszik a kifejezetten bérbeadással és üzemeltetéssel foglalkozó új vállalkozások száma, egyes, erősebb fejlesztők külön üzletágat hoztak létre erre a feladatra.

Figyelemre méltó, hogy vállalkozói lakásépítés aránya immár kissé meghaladja a magánerős lakásépítésekét. Országosan nagy a szórás, de az Otthontérkép-nek nyilatkozó fejlesztők többsége szerint a piacra lépők száma tovább növekedhet, igaz, inkább a kisebb vagy közepes (20-30 lakásos) projektek lesznek jellemzők. Az is várható, hogy – a fajlagosan drágább – kis és közepes méretű lakások a jövőben is túlsúlyban lesznek egy-egy projektben, ezzel kissé csökkenhet az új lakások átlagos mérete. A KSH szerint az idei első kilenc hónap alatt használatba vett lakások átlagos mérete 6 négyzetméterrel, 94 négyzetméterre csökkent 2015 azonos időszakához képest.

cordia_mn_grafikon1.jpg

forrás: Cordia lakáspiaci elemzés, 2016 október

Földi Tibor, a legnagyobb budapesti lakásfejlesztőnek számító Cordia Zrt. vezérigazgatója ugyanakkor megjegyezte: az idén elindult fejlesztések legalább felében még nem kezdődött el az építkezés. Csúszások a jövőben is várhatók, mert a vállalkozók erősen függenek a külső körülményektől, mindenek előtt az aggasztó munkaerőhiánytól. „A kivitelezési költségek 20-30 százalékkal nőttek, s csak kis részben az alapanyagárak drágulása miatt, sokkal inkább amiatt, hogy nincs elegendő szakember az adott időben és helyen. Manapság lasszóval kell fogni az ácsokat, állványozókat, festőket, burkolókat.” – mondta a cégvezető.

cordia_mn_grafikon2.jpg

forrás: Cordia lakáspiaci elemzés, 2016 október

A fejlesztői-vállalkozói szektort egyszerre több tényező is nyomás alatt tartja. Egyrészt érzékelik a keresleti oldal kedvező változásait, ugyanakkor jelentős részük (becslések szerint a kisebb projekteket végzők fele, kb. 80-100 cég) tőkeszegény, valamint referencia és fedezet hiányában a finanszírozás is sokkal nehezebb és költségesebb számukra. Sürgető piaci faktor a most még nyomott áfa, ami a rendelet szerint 2020-tól visszaáll az eredeti, magas szintre, vagyis az új projekteket még ezt megelőzően kell befejezni, hogy ne kelljen áthárítani a vevőkre az ily módon megnövekedett költségek egy részét.

 

Címkék: gazdálkodj okosan