Nem lesz már olcsóbb a lakáshitel!
2013.07.11. 11:23 I otthonterkep

Nem lesz már olcsóbb a lakáshitel!


Manapság sokaknak csípőből jön a reakció, mikor bármilyen hitellel kapcsolatos hírt, ne adj' isten, ajánlást látnak, olvasnak, hogy "mit képzelnek ezek", "a bankárok tették tönkre az országot", "rabszolgasorsba taszítanak a drága hitellel", stb. Lehetne napestig ütköztetni itt az érveket, de akár meddig is tartana ez a szópárbaj, a végén nem jöhet ki más eredmény, minthogy hitelre igenis nagy szüksége van mind a gazdaságnak (vállalkozásoknak), mind a lakosságnak (családoknak). Természetesen olyan hitelekre és olyan feltételekre érdemes és kell is itt gondolni, ami egyfelől fenntartható a finanszírozónak és biztonsággal kitermelhető a felvevőnek egyaránt. Nem pedig olyan hitelekre, ami uzsora jellegű, vagy a belső gazdasági helyzettől némileg független és kiszolgáltatott (lásd devizahitel) elemeket hordoz. Az ok, amiért szükségünk van "jó hitelre" pedig viszonylag egyszerű. Mindenki szeretne minél előbb egyről a kettőre jutni, legyen szó vállalkozásról, vagy a családunk életszínvonalának emeléséről.

Ugyan mostanság szörnyű időszakot élünk a hiteltermékek általános megítélésével kapcsolatban, ám ez a rossz szájíz leginkább a korábbi, rendkívül magas THM-ű forinthitelekkel, illetve a sokak egyéni tragédiájához vezető devizahitelekkel köthető össze. Mára ugyanis szinte konszolidálódott a helyzet. A hitel ugyan még nincs ingyen (és nem is lesz, hiszen ha a kamat 0% is lenne, akkor is kellene legalább 2-3%-nyi költséget fizetni a finanszírozóknak egyéb költségek jogcímen), a kamatok folyamatosan csökkenek, a támogatott közel 6-8%-os, és a piaci alapú 8-10% körüli hitelkonstrukciók (THM) már nagyon is közel állnak a vállalható szinthez. Bár nem lehetetlen, de nehéz elképzelni, hogy a belátható jövőben Magyarországon 6% alá csökkenjen a lakáshitelek THM-je.

A lakásárak zuhanásáról és a lakáspiac működéséhez szükséges feltételek összefüggéseiről szóló korábbi bejegyzésünket IDE kattintva olvashatod el.

Amit pedig ugyancsak nem árt a fejünkben tartani akkor, amikor a hiteltermékeket szidnánk, az az, hogy az idő múlásával egyre többen jelennek meg a lakáspiacon olyanok, akik még nem égették meg magukat. Közülük pedig sokan szeretnék kihasználni a jelenleg padlón lévő lakáspiaci árak nyújtotta előnyöket, akár befektetőkről, akár első lakásukat vásárló fiatalokról, vagy éppen a korábbi hitelükből "jó adósként" kipörgő családokról legyen is szó. Számukra valóban egyre vonzóbbak a körülmények még akkor is, ha nem tudják, vagy nem szeretnék zsebből finanszírozni a nagyobb, a szebb, a jobb elhelyezkedésű, vagy bérleménynek kiszemelt lakás megvásárlását.

Szavazz arról, hogy szerinted érdemes-e most lakást venni, és érdemes-e hozzá hitelt felvenni, vagy szerinted semmi értelme az egésznek, és kerülni kell a lakásvásárlást.
Ha nem találod a felkínált lehetőségek között a számodra megfelelő választ, akkor írd meg kommentben, hogy neked mi a véleményed.

Vennél ma lakást, akár hitel segítségével is?
 
 
 
 
pollcode.com free polls 

 

Lássuk, hogy hogyan foglalja össze (2013 július közepén) a lakásvásárlás finanszírozásával kapcsolatos jelenlegi állapotot és lehetőségeket Palkó István, a Portfolio.hu vezető elemzője, és mire számít Tokodi Gábor az FHB vezérigazgató-helyettese a lakáshitelezés közeljövőjével kapcsolatban.


-----------

Havonta több ezer forintot takaríthatnak meg azok, akik a piaci kamatozású lakáshitelek helyett az államilag támogatott hitelek felvétele mellett döntenek. Lassan egy éve elérhetőek ezek a hitelváltozatok, és a feltételek is viszonylag lazák, ennek ellenére a lakáshitel-felvevők mintegy harmada választotta csak őket a tavasz folyamán. Az állampapírok hozamcsökkenésének köszönhetően azonban egyre olcsóbbak ezen kölcsönök (kamatuk immár alig 6%), és ennél olcsóbbak már nem nagyon lesznek, így a nyár a kamattámogatott lakáshitelek fellendülésüket hozhatja. Az igazán nagy növekedéshez viszont szükség volna a félszocpol bevezetésére vagy a szocpol feltételeinek lazítására is. Úgy tűnik azonban, hogy kormány megvárja a választások előtti hónapokat a lépéssel. A bankoknak és a hitelfelvevőknek sem jó ez: sokan emiatt várnak a lakásvásárlással és a hitelfelvétellel. - írja a Portfolio.hu.


Mit mutatnak az adatok?

A 2009-es, ma is elérhető kamattámogatással ellentétben használt lakások megvásárlására is igénybe vehető a tavaly bevezetett állami kamattámogatási program. A kamattámogatási periódus ugyan nem 20, hanem csak 5 évig tart, de egy év eleji jogszabályváltozásnak köszönhetően már 20 millió forintnál alig olcsóbb lakásokra is igénybe vehető. A két fő, ma is elérhető kamattámogatási program jellemzőit az alábbi táblázatban hasonlítottuk össze.

tak.png
Mindkét programhoz komoly állami támogatást rendel az állam, lehetővé téve, hogy a hitelfelvevők a bankok által alkalmazott (piaci) kamatszintnél kedvezőbb árazás mellett jussanak lakáshitelhez. A költségvetés tavaly 119 milliárd forintot fordított lakáshitel-kamattámogatásra, szocpolra és lakás-takarékpénztári támogatásra összesen. Ebből 77,4 milliárd forint ment kamattámogatásra, aminek döntő részét nem az új, hanem a korábbi kamattámogatási programok miatt visszamaradt állami kötelezettségvállalás tette ki.

támogatások.png
A kamattámogatott hitelek május hónap során (ez a legfrissebb statisztika) a banki lakáshitel-kihelyezések 29%-át tették ki. A lap megkérdezte a bankokat, mivel magyarázzák ezt az alacsony arányt. Volt, aki a támogatott termékek egyelőre alacsony (de növekvő) ismertségével, más a maximum hitelösszeget túllépő hitelek nagy arányával, és volt, aki az alternatívaként szóba jövő lakástakarék-pénztári hitelek népszerűségével indokolta ezt. Mindesetre, ahogy az alábbi ábrából kikövetkeztethető, a támogatott lakáshitelek lendületet adhatnak a lakáshitel-piacnak, amely már idén májusban is 15%-os növekedést mutatott az egy évvel korábbi (rendkívül szerény) bázishoz képest. 

kamtám.png
A kamattámogatott hitelek kamatozását az állam az egyéves diszkont kincstárjegyek (DKJ), illetve az ötéves államkötvények aukciós hozama alapján határozza meg az új program esetében. Használt lakások vásárlása esetén a referenciahozam 50%-át kapják meg a hitelesek a futamidő első öt évében. Bizonyos feltételek mellett ennél magasabb (akár 70%-os) kamattámogatás is elérhető. 

refhoz.png
Az ÁKK által közzétett DKJ átlaghozam (az elmúlt 3 hónap átlaga alapján) júliusban már csak 4,31%, az ötéves államkötvényé pedig 5,1%, így a használt lakásvásárlók csaknem 2,2%-os, illetve 2,6%-os kamattámogatást élveznek ebben a hónapban. Előbbiek közé az egy évre, utóbbiak közé a hosszabb évre kamatfixált hitelek felvevői tartoznak. 

ÁKK.png
A törvény mind a bank által felszámított kamat, mind pedig az állami kamattámogatás mértékét korlátozza valamilyen módon. Előbbiről például kimondja, hogy nem lehet magasabb az ÁKK-referenciahozam 130%-ának 3 százalékponttal növelt értékénél, utóbbi pedig csak akkora lehet, hogy csak az állami kamattámogatás miatt ne menjen 6% alá a kamat. A fentiek értelmében jelenleg az egy évre kamatfixált hitelek maximális kamata 6,45%, a több mint egy évre kamatfixáltaké pedig 7,08%. Az alábbi ábrán szépen látszik az elmúlt egy évben végbement csökkenés, ami az állampapír-piaci hangulat javulásának köszönhető. Az említett 6%-os korlát és a jóval magasabb piaci kamatok együttesen azonban azt sejtetik, hogy a közeljövőben nem megy a mostani alá a támogatott hitelek kamata. 

egy évre.png


Az újonnan felvett piaci kamatozású lakáshitelek átlagkamata ugyanis májusban 8,8% volt. Ez egyúttal azt is jelenti, hogy a kamattámogatott hitelek közel 2 százalékpontos előnyben vannak hozzájuk képest. A jegybanki alapkamat-csökkenésnek köszönhetően a piaci hitelek kamatszintje is csökkent az elmúlt egy évben, de a rendszeres költségeket is figyelembe véve még mindig 10% körüli THM-mel futnak.

új hitel.png 


Az alábbi ábra a törlesztőrészletek szempontjából hasonlítja össze a támogatott és a piaci hiteleket a jelenlegi feltételek fennállása esetén (a legfrissebb adatokat használták fel). Egy 10 millió forintos, 20 éves futamidejű kamattámogatott lakáshitel átlagos törlesztőrészlete az első öt évben 80 ezer forint. Kamattámogatás nélkül ez 95 ezer forint lenne. 20 éves futamidő mellett tehát közel 16% most a megtakarítás a kamattámogatás segítségével. 

piaci kamat.png


Még vonzóbb lenne az állami kamattámogatás mellett hitelt felvenni, ha emellé bőkezű szocpol is járna a családoknak. A jelenlegi, szintén a hitelintézeteknél elérhető, egyszeri (vissza nem térítendő) támogatást jelentő szocpol ugyanis csak új lakáshoz vehető igénybe. A gyér újlakás-piacon természetszerűleg nem is mutatkozik iránta nagy kereslet. Az alábbi ábra a meglévő szocpol támogatási összegeit mutatja be. 

szocpol_2.png

A Portfolio.hu birtokába jutott márciusi minisztériumi tervek viszont arról szóltak, hogy bevezetnék a használtlakás-vásárlásra is igénybe vehető félszocpolt is, valamint többszörösére emelnék a szocpolt. Azóta azonban - egy-két kormányoldali nyilatkozatot leszámítva - erről nem látott napvilágot új hír, nincs nyilvános kormánydöntés. 

szocpol támogatás.png


A kormány egy korábbi interjúban elhangzottak szerint május végére ígérte ezt, a lap kérdésére azonban az NGM nem tudott új információval szolgálni. Egyes források úgy vélték, minden bizonnyal csak a 2014-es választások előtti fél évben kerül terítékre a téma, más "hangulatjavító" családtámogatási intézkedésekkel együtt. 


Mit mond a bank?

A lap megkérdezte többek között az FHB bankot is, hogyan látja a kamattámogatott hitelek, illetve a szocpol helyzetét. Az FHB nevében Tokodi Gábor, az FHB vezérigazgató-helyettese válaszolt a kérdésekre. Tokodi elmondta: számítanak a további növekedésre. A nyomott lakásárak, a megnyíló alkupozíció mellett az ereszkedő kamatszint és az államilag támogatott lakáshitelek azok a tényezők, amelyek egyre több belépőt hozhatnak a lakáspiacra. A banki hitelakciók visszatérésén látszik, hogy felélénkült a verseny. Az FHB az összes elérhető konstrukciót (az ingatlanlízinget is beleértve) a palettáján tartja. Optimista várakozásaikat erősíti, hogy a vásárlási, építési szezonban járunk, amelyben különösen az első lakást vásárlók körében (egyetemi felvételik, évkezdet, stb.) aktívabb az érdeklődés.

A növekvő érdeklődés egyértelműen megmutatkozik az FHB honlapján működő hitelkalkulátor és a kamattámogatás, valamint a szocpol jogosultságellenőrző alkalmazásaik forgalmán. Az esetleges új szocpolra gyorsan kívánnak reagálni, az elsők között közvetítve a kiterjesztett lakásépítési támogatásokat. Tapasztalható a magasabb, bővebb szocpol megvárására hivatkozó, halasztott kereslet, ugyanakkor a kínálatot aktívan követő, jó ideje kiváró ügyfelek gyakran mégis belevágnak már most a vásárlásba, mert kihagyhatatlannak ítélnek meg egy adott ajánlatot, amennyiben anyagi lehetőségeik ezt megengedik. A célok körében még mindig a használt lakás vásárlása az elsődleges, aztán következik a korszerűsítés, amelyen belül gyakori az energetikai modernizációval is járók (az "aktív rezsicsökkentés" is működik), aztán az újlakás építése, vásárlása következik a sorrendben, amely változatlan, amióta használt lakásra is elérhető az államilag támogatott lakáshitel. 


Címkék: hitel lakáshitel szocpol